서울 도심권역 오피스, 공급폭탄 다가온다…2028년 공실률 '12%' 육박

[이데일리 김성수 기자] 서울 도심권역(CBD) 오피스 시장에 ‘공급폭탄’이 다가오고 있다.

오는 2027년을 기점으로 오피스 공급이 증가세로 바뀌면서 이듬해인 2028년에는 오피스시장 공실률이 약 12%까지 치솟을 것으로 예상된다.

다만 경기 침체와 자금 조달 문제로 착공 전 단계의 프로젝트들은 준공이 늦어질 가능성이 크다. 이에 따라 CBD 오피스 공실률 상승도 당초 예상보다 완만하게 진행될 것으로 보인다.

2029년까지 오피스 ‘약 77만평’ 개발

29일 종합 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 서울 도심권역(CBD)에서 진행 중인 모든 개발 프로젝트가 차질 없이 진행될 경우 오는 2028년 공실률이 약 12%에 이를 것으로 예상된다. 현재 공실률은 ‘자연공실률’인 5%를 밑도는데 여기서 2배 이상 급등하는 것.

(자료=젠스타메이트)

자연 공실률은 임대 시장에서 임차인이 나가고 다음 임차인이 들어올 때까지 발생하는 불가피한 공실 기간을 반영하는, 이론적으로 존재하는 최저 공실률을 말한다.

CBD 공실률이 두자릿수를 넘어서는 것은 9년 만에 처음이다. 이같은 공실률 상승이 예상되는 이유는 오는 2027년을 기점으로 오피스 공급이 증가하는 추세로 바뀔 것으로 예상돼서다.

오는 2029년까지 총 36건, 약 77만평의 오피스 개발 프로젝트가 계획돼 있다. 이 기간 연평균 공급면적은 13만4000평에 이른다. 지난 2003년부터 현재까지의 연평균 공급량(5만2000평)의 약 2.6배 규모다.

특히 2027~2029년까지 3개년 동안 연평균 오피스 공급면적은 약 19만평에 이를 것으로 예상되고 있다.

이는 인허가를 기반으로 한 보수적 시나리오에 따른 수치다. 개발 인허가 계획에 따르면 CBD 내 공급 예정 건수는 오는 2027년 10건, 2028년 5건, 2029년 9건이다.

다만 실제 공급은 인허가 계획만큼 원활하게 진행되지 않을 가능성이 높다. 경기 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 문제 때문이다.

최근 부동산 PF 연체율은 전 금융권에서 상승하는 추세다. 특히 저축은행과 증권사의 연체율이 높은 수준을 유지하고 있어 잠재적 위험 요인이 되고 있다.

경기 침체·PF 문제로 실제 공급 ‘지연’

지난 7월 말 금융위원회, 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등 관계부처가 합동으로 발표한 ‘부동산 PF 상황 점검회의 개최’ 자료에 따르면 금융권 PF대출(120조1000억원) 연체율은 지난 3월 말 기준 4.49%로 집계됐다.

이는 전분기인 작년 12월 말 대비 1.07%포인트(p) 상승한 수치다. 특히 브릿지론(16조3000억원) 연체율은 지난 3월 말 기준 15.16%로, 전분기 대비 3.17%p 올랐다. 본PF(103조8000억원) 연체율은 2.81%로 같은 기간 0.69%p 상승했다.

각 금융업권별 PF대출 연체율 (자료=‘부동산 PF 상황 점검회의 개최’)

저축은행, 증권사의 PF대출 연체율은 지난 3월 말 기준 각각 7.7%, 26.14%로 집계됐다. 특히 증권사의 브릿지론 연체율은 무려 41.31%에 이른다.

경기 침체와 금융시장 변동성이 지속될 경우 착공 전 단계의 프로젝트들이 PF 문제로 준공이 지연될 가능성이 크다. 일부 프로젝트는 이미 준공 일정이 오는 2030년 이후로 연기되면서 인허가가 변경됐다.

실제로 CBD 내 3건 개발계획이 준공 시점을 2~3년 이후로 연기하면서 인허가 계획을 수정한 사례가 있다. 수표구역 및 세운지구 일부 도시정비형 재개발 사업 등이 해당된다.

이에 따라 CBD 오피스 공실률 상승도 당초 예상보다 완만하게 진행될 것으로 보인다.

젠스타메이트 관계자는 “착공 전 단계의 프로젝트들은 PF 문제로 준공이 지연될 가능성이 크다”며 “현실적인 공급 지연을 감안하면 오는 2028년 공실률은 약 9%, 2029년 공실률은 약 15% 수준으로 전망된다”고 말했다.