1주택자 전세대출에도 DSR 적용…"갭투자 막겠다"[일문일답]

[이데일리 이수빈 기자] 정부가 1주택자의 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기로 했다. 갭투자 혹은 전세를 활용한 주택가격 상승을 막아보겠다는 취지다.

[이데일리 방인권 기자] 구윤철(가운데) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책을 발표하고 있다. 임광현 국세청장, 윤창렬 국무조정실장, 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장.

15일 금융위원회는 이 같은 내용의 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 오는 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자상환분이 DSR에 반영된다. 1주택자의 주택 소유 지역과 무관하게 일괄 적용된다. 정부는 이번 조치를 1주택자에게 우선 적용하되 향후 시행 경과를 보며 무주택자 전세대출과 정책대출도 DSR에 포함하는 등 단계적 확대 방안을 검토해 나갈 예정이다.

투기과열지역, 조정대상지역 등 규제지역이 신규 지정되며 해당 규제지역에서는 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 1억원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.

다음은 금융위원회 관계자와의 일문일답.

-6.27 대책 발표 이후 대출 증가속도가 둔화됐는데 추가적으로 대출 규제를 발표하는 이유는 무엇인가.

△최근 공급 불안 심리, 주택 선매수 수요 등에 따라 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승폭이 확대되고 있다. 기준금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리도 여전해 신규 주택구입에 활용되는 대출수요가 여전히 존재하는 만큼 수도권·규제지역 주담대 등에 대한 대출규제를 추가적으로 강화하기로 했다.

-6.27 대책에서 15억원을 초과하는 아파트에 대한 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한했는데 ‘25억원 초과’라는 기준이 추가된 이유는 무엇인가.

△서울의 최근 주택 가격 분포, 주택가격이 상승하는 지역별 속도, 주택 가격과 연계된 대출의 활용 정도를 감안했다. 일부 지역의 경우 25억원을 초과하는 아파트 구입 시 대출이 활용돼 가격이 올라가고 전체적으로 부동산 가격이 상승하는 흐름이 형성되고 있었다. 이런 점을 고려해 25억원 초과 주택에 대해 대출한도를 촘촘하게 설정하겠다는 취지다.

-대출한도 축소 기준이 되는 주택 가격 판단 기준은 어떻게 하나.

△현행 금융권의 주택가격 시가 산정방식에 따라 판단한다. 대출 신청일 기준으로 주택가격을 판단하며 한국부동산원 가격 또는 KB 부동산시세의 ‘일반평균가’ 등 공신력 있는 기관의 평가자료 등을 활용한다.

-규제지역에 적용되는 주담대 LTV 비율 축소(70%→40%)가 생애최초 주택구입자에게도 적용되나.

△그렇지 않다. 이번 대책은 고가 주택과 규제지역에 대한 것이 핵심이고 정책대출을 포함해 신혼부부에 대한 배려 등에 대해선 변화가 없다.

-1주택자가 수도권·규제지역에 전세를 얻을 때 이자상환액에도 DSR이 적용되는데 이때 1주택자의 소유 주택이 지역과 무관하게 적용된다. 지방 주택 보유자에 대한 고려사항은 없나.

△이번 조치는 갭투자를 활용한 주택가격 상승을 막아보자는 취지다. 지방 거주자가 서울에서 전세대출을 받는다면 주택 보유 지역과 무관하게 똑같이 규제를 적용해야 한다는 관점이다.

-전세대출 이자상환분에 한해서만 DSR을 적용하는건 어떤 의미인가.

△전세대출 원금은 임대인이 반환하는 전세금을 통해 만기에 일시 상한되는 바, 차주의 상환능력 심사 필요성이 낮다. 반면 전세대출 이자는 전세대출 기간 중 꾸준히 상환해야 하므로 차주의 상환능력을 심사할 필요가 있다. 전세대출은 만기(통상 2년)가 짧아 원금 반영시 DSR이 과도하게 산정돼 이를 DSR에 반영하기 어려운 측면도 있다.

-전세대출 이자상환분에 DSR을 적용할 경우, 차주가 받는 영향은 어느 정도가 되나?

△연소득 5000만원인 차주가 2억원의 전세대출을 받는다고 치면 DSR 비율이 14% 반영된다. 연소득이 1억원인 차주가 2억원의 전세대출을 받으면 7.4% 반영된다.

-기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우, 이번 조치에 따라 DSR이 적용되나

△원칙적으로 규제시행일 이후 신규 취급된 전세대출부터 적용된다. 또 규제 시행일 이전 수도권·규제지역에서 임대차계약을 체결한 차주의 신뢰보호를 위해 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 규제시행일전일까지 체결됐다면 종전규정에 따라 DSR을 적용하지 않는다.

-무주택자의 전세대출, 정책대출에도 DSR을 적용할 계획인가.

△이번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민의 주거안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 판단할 예정이다.

-시장이 공급 대책에 신뢰를 갖지 못하는 상황에 대출규제만 강화하는 것은 단기 처방에 그칠 수 있다는 지적이 있다. 단기간에 수요를 억제하는 대책이 이어지며 ‘지금이 제일 규제가 약하다’는 시장의 불안감도 자극하는 측면이 있다.

△정부는 이번 대책이 상당히 강하고 시장 안정에 분명한 효과가 있을 것이라고 생각하고 있다. 공급 대책이 시장의 신뢰를 얻을 수 있도록 속도를 내겠다. 이번 대출 규제로 시장이 안정될 것이라 기대하고 있고 안정된다면 추가적인 대출 규제는 필요없을 것이라고 판단하고 있다.