미국 금리인하 '임박'…오피스·호텔 투자자 '웃는다'

[이데일리 김성수 기자] 미국 기준금리 인하가 임박했다는 기대감이 높아지면서 국내 상업용부동산 시장이 회복될 것이라는 기대감이 커지고 있다.

특히 올해 하반기 오피스 거래가 회복됨에 따라 연간 오피스 거래규모가 최대 24조5000억원에 이를 것으로 전망됐다. 국내 관광객이 증가하고 럭셔리 호텔 브랜드들의 한국 진출이 예정된 만큼 호텔도 당분간 활발하게 거래될 것으로 예상된다.

연준 금리인하 ‘확실시’…BOK도 ‘점진적 인하’ 전망

12일 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 미국 연방준비제도(연준)가 오는 16~17일 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 정책금리를 4.0~4.25%로 0.25%포인트(p) 낮출 확률이 92.7%로 집계됐다.

(자료=페드워치)

연준이 정책금리를 3.75~4.0%로 0.5%p 낮추는 ‘빅컷’을 단행할 확률도 7.3%로 예상됐다. 이는 모든 투자자가 ‘정책금리 인하는 확실하다’고 보고 있음을 뜻한다.

페드워치(Fed Watch)는 뉴욕 금리선물 시장에 반영된 향후 미국 기준금리 기대치를 보여주는 도구다. 시카고상품거래소(CME)가 제공한다.

이처럼 미국의 금리 인하가 예상됨에 따라 국내 상업용부동산 시장이 회복될 것이라는 기대감도 높아지고 있다. 미국을 따라 한국은행도 점진적으로 기준금리를 낮출 가능성이 높고, 이 경우 은행 대출금리가 하락하게 돼서다.

현재 오피스·물류센터 선순위 대출금리는 작년 최고치 수준에서 점차 하락하고 있다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 서울 강남권(GBD) 주요 프라임 오피스의 선순위 담보대출 금리는 최근 3% 후반대에서 4% 이하로 하락하는 추세다.

(자료=코람코자산운용 리서치&전략실 ‘2025년 3분기 상업용 부동산시장 전망 보고서’)

BNK디지털타워, 강남N타워, SI타워 등은 선순위 담보대출 금리가 올인코스트(금리·각종 수수료를 합해서 대출받은 사람이 부담해야 하는 총 금융 비용) 기준 3% 후반대로 나타났다. CJ제일제당 센터와 여의도 현대차증권 빌딩도 각각 3.95%, 4.0% 수준에 형성됐다.

세계적 금융기관 스테이트 스트리트는 한국은행이 지난달 기준금리를 동결했지만 점진적으로 통화 완화를 이어갈 것이란 기존 전망을 유지했다.

스테이트 스트리트 마켓의 드위포르 에반스 아시아태평양 매크로전략 헤드는 “한국은행은 금리를 동결한 후 기자회견에서 향후 3개월 내 금리 인하 가능성이 높다는 점을 시사했다”며 “8월 들어 한국 물가 흐름이 점차 정상화되고 있어서 추가적 통화 완화 가능성에 힘을 실어주고 있다”고 강조했다.

실제로 이미 상업용부동산 시장에서는 오피스를 중심으로 거래가 활성화되고 있다.

국내 상업용부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 올해 2분기 서울 오피스 거래규모는 5조3554억원으로, 지난 2020년 3분기(5조4814억원) 이후 역대 두 번째 규모를 기록했다.

조단위 매물 수두룩…오피스 최대 24.5조 거래 예상

마스턴투자운용 ‘한국 부동산 시장 2025년 하반기 전망’ 보고서에 따르면 올 한 해 서울·분당 오피스 거래액은 최소 17조8000억원에서 최대 24조5000억원에 이를 것으로 전망된다.

올해 상반기 서울·분당 오피스 거래액이 약 11조7000억원으로 전년 동기 대비 188.4% 증가한데다, 하반기에도 상업용부동산 시장에서 오피스 거래가 회복될 것으로 예상돼서다.

(자료=코람코자산운용 리서치&전략실 ‘2025년 3분기 상업용 부동산시장 전망 보고서’)

특히 현재 오피스 시장에는 거래금액 1조원이 넘을 것으로 보이는 대형 자산들이 매물로 나왔다. 서울에는 △시그니쳐 타워 △공평구역 G1타워(공평구역 15·16지구) △서울스퀘어 △을지트윈타워 △서울파이낸스센터(SFC) △국제금융센터(IFC) 등이 있다. 서울 외 지역 주요 매물로는 판교 테크원타워(알파돔시티 6-2블록)가 있다.

호텔시장은 코로나19 이전 수준을 넘어선 외국 관광객 증가가 시장 회복을 이끌고 있다. 특히 대만, 미국 관광객이 증가하는 등 국적도 다변화되면서 호텔시장의 장기 성장 기반이 강화되고 있다.

향후 로즈우드, 리츠 칼튼 등 럭셔리 호텔 브랜드들의 한국 진출이 예정된 만큼 호텔 시장은 당분간 활발한 거래가 예상된다.

로즈우드는 전세계에 럭셔리 호텔 30여개를 보유한 글로벌 체인이다. 미국 뉴욕, 영국 런던, 프랑스 파리, 오스트리아 빈 등 핵심 입지에만 객실을 여는 전략으로 유명하다.

‘로즈우드 서울’은 서울 용산구 이태원동에 유엔사부지 복합개발로 지어지는 ‘더 파크사이드 서울’에 들어선다. 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구, 오피스텔 723실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등이 들어선다.

(자료=코람코자산운용 리서치&전략실 ‘2025년 3분기 상업용 부동산시장 전망 보고서’)

메리어트 인터내셔널의 ‘리츠 칼튼’ 브랜드는 이지스자산운용이 개발 중인 ‘이오타 서울’의 호텔 운영 우선협상대상자로 선정됐다.

이오타 서울은 서울역 인근 ‘밀레니엄 힐튼 서울’(힐튼호텔)을 철거하고 근처 메트로타워, 서울로타워와 연계 개발해서 대형 복합단지를 짓는 사업이다. 오는 2030년 준공을 목표로 하며, 호텔은 이듬해인 2031년 개장이 목표다.

금융투자업계 관계자는 “금리가 떨어지면 대출로 자금을 조달하는 상업용부동산 시장은 바닥을 찍고 올라오는 모멘텀을 얻게 된다”며 “문제있는 자산들도 대출을 더 받을 수 있는 여력이 생기면서 시장에 나오게 되는 등 선순환이 나타날 것으로 기대된다”고 말했다.