대출 막혀 잔금 못 치르면…계약금 돌려받을 수 있나[똑똑한부동산]

[김예림 변호 ·이데일리 황현규 기자] 최근 은행에서 주택담보대출과 전세대출을 중단하기 시작했다. 가파른 가계부채 상승에 따른 초유의 조치다. 갑작스런 대출 중단에 내집마련 계획에도 차질이 날 수밖에 없다. 당장은 목돈을 마련할 뾰족한 수가 없기 때문이다.

(사진=뉴시스 제공)

그나마 대출 중단 전에 대출약정을 체결했다면 그대로 대출을 받을 수 있지만, 대출의 목적인 매매계약이나 임대차계약만하고 대출 약정은 체결하지 않은 상태라면 대출을 받지 못하는 상황에 놓인다.

이 경우 매수인이나 임차인은 어떻게 될까? 매매계약이나 임대차계약은 보통 전체 대금의 10% 정도를 계약금으로 정해 계약시에 지급한다. 나머지는 중도금, 잔금으로 분할 지급한다. 통상 계약금은 당사자가 자금을 조달하고, 그 이후로는 대출로 충당하는 때가 많다.

그런데 갑자기 대출이 막히면 중도금이나 잔금을 지급하지 못할 수도 있다.

중도금이나 잔금이 정해진 날짜에 지급되지 않으면 매도인은 몇 번의 독촉 후에 계약을 해제할 수 있다. 그렇게 되면 매수인은 지급한 계약금은 돌려받지 못한다. 최악의 상황을 피하려 이미 계약을 체결한 입장에서는 아직 대출한도가 남아 있는 은행이나 제2, 제3금융권이라도 찾게 되는 이유다.

아파트 분양계약도 마찬가지다. 분양계약도 아파트를 분양받는 계약이기 때문에 매매계약의 한 종류로 본다. 다만 계약의 주체가 대형 건설사일 뿐인데, 중도금 등을 지급하지 못하면 건설사도 계약을 해제할 수 있다.

다만 보통 계약금과 중도금 1회를 납부하면, 건설사 측에서도 후속 중도금을 납부하지 않더라도 계약을 해제하지 않는 경우가 많다. 계약을 해제하고 다시 분양하는 것이 번거롭기도 하고, 기존 계약자의 불만이 기업 이미지에 악영향을 미치기 때문이다.

그렇다고 안심할 것은 아니다. 이 때에도 계약서에 따라 언제든지 건설사가 계약을 해제할 수 있고, 이때 위약금은 계약금 상당인 경우가 많다. 지금처럼 주택가격이 급격히 오르는 추세에서는 건설사가 계약을 해제할 가능성도 커진다.

김예림 변호사