[똑똑한부동산] ‘지역주택조합’ 구역에 속한다고?…우리집 강제로 팔리나

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 현재 가지고 있는 토지나 집이 개발을 이유로 대응방법을 물어오는 때가 있다. 자신의 자산이 강제로 매도 될 지 모른다는 불안감 때문이다. 이에 대응하기 위해서는 우선 어떤 개발 사업인지 알아야 한다.

(사진=뉴시스 제공)

보통 재개발·재건축과 같이 공공성이 강한 정비사업은 도시정비법에 따라 진행된다. 사업시행자는 사업구역 내 일정비율의 토지 소유자의 동의를 받아야 닻을 올릴 수 있다. 이때 전체적으로 동의요건을 충족했다면, 사업에 동의하지 않은 소수는 사업시행자로부터 강제 수용을 당할 수 있다는 점을 염두 해야 한다. 자칫 개인적으로 매매하는 때와 비교해서 낮은 수준으로 사업시행자와 매매계약을 체결하게 될 수 있다.

반면 진짜 중요한 건 민간개발이다. 대표적으로 지역주택조합이나 도시개발사업이 꼽힌다. 이때 사업시행자는 최대한 많은 토지를 확보해야 사업이 가능하다. 지역주택조합은 토지확보율 95% 이상이어야 사업계획승인을 받을 수 있고, 도시개발사업은 최대한 많은 토지를 확보해야 사업에 필요한 의결권 확보가 용이하기 때문이다.

이 경우 토지 등 소유자는 사업시행자로부터 매매계약을 제안받을 때가 많은데, 그 조건이 불공한 때가 많다. 보통 매매계약은 계약금, 중도금, 잔금 등의 액수와 지급시기가 명확하지만, 민간개발 시에는 이같은 시점이 불명확할 때가 많다. “인허가가 나올 때마다 돈을 지급한다”는 식이다.

계약금조차 지급이 안되다 보니 계약금 해제를 할 수도 없고, 계약이 해제되었을 때 계약금 상당액을 위약금으로 지급하기로 하는 약정도 누락된 때가 많다. 예정과 달리 사업이 진행되지 않으면 계속해서 내 땅에 대한 처분권한은 없으면서, 매매대금도 지급받지 못하는 답답한 상황이 계속되게 된다.

즉 자신의 자산이 인질로만 잡혀있지, 돈도 못받는 최악의 상황이 발생할 수 있단 의미다.

그래서 보통 이런 계약을 할 때 주변 시세를 잘 살펴 매매대금 지급일자와 액수를 명확히 정해야 하고, 계약금을 계약 시에 지급받는 것이 좋다. 사업시행자의 귀책에 따른 해제를 대비해 계약금을 위약금 정하는 것도 필수다. 끝으로 사업시행자가 사업구역 내 일정 비율의 토지를 확보하면 내 땅이 강제로 수용되거나 사업에 편입되게 될 수 있다는 점도 알아야 한다. 결국, 주변 상황을 잘 살펴 명확한 계약조건에 따라 좋은 가격에 매매대금을 정하는 것이 최선이다.

김예림 변호사