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황현규

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[기자수첩]경쟁률 발표부터 삐끗..3기신도시 믿을 수 있나
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건설업계까지 번진 ‘메타버스’ 바람…롯데건설, 업무에 도입
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대우건설·현대건설·GS건설, ‘평촌 엘프라우드’ 8월 분양
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[현장에서]‘사전청약’ 흥행에도…국토부 칭찬할 수 없는 이유
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광명2구역 재개발, ‘베르몬트로 광명’ 8월 분양한다

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  • [똑똑한부동산] 조합원 ‘전자 총회’…비리까지 막을 수 있나
    조합원 ‘전자 총회’…비리까지 막을 수 있나
    황현규 기자 2021.07.31
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 코로나19가 길어지면서 정비사업장도 빨간 불이 켜졌다. 대부분의 중요한 사항을 총회 의결로 결정해야 하는데, 코로나 때문에 총회 개최 자체가 어려운 것이다. 도시정비법상 총회의결은 조합원 과반수 출석과 그 출석 조합원의 과반수로 성립한다. 이때 총회장에 직접 참석한 조합원도 10% 이상 되어야 한다.조합설립이나 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립과 같이 조합원의 권리관계에 중대한 영향을 미치는 부분을 의결할 때는 조합원의 직접 참석비율도 20%로 상향된다. 그런데 코로나19로 대면총회가 어려워지면서 수도권 위주로는 이미 사업진행의 동력을 상실한 사업지가 많다.[이데일리 김태형 기자] 서울 남산에서 바라본 강남·북 아파트의 모습. 가운데 한강을 사이로 위쪽이 강남, 아래쪽이 강북이다.이런 이유로 최근 주택법이 적용되는 아파트 리모델링의 경우에는 전자 총회가 가능하도록 법이 개정됐다. 이와 관련하여 재개발, 재건축 사업의 경우에도 전자 총회가 가능하도록 도시정비법이 개정되어야 한다는 요구가 빗발쳤고, 결국 최근 전자 총회가 가능하도록 도시정비법 개정안이 통과됐다.그동안 직접 총회에 참석하거나 서면결의서를 제출하여 총회 참석을 갈음할 수 있도록 한 기존 총회 방식에서는 OS 요원 등이 동원돼 서면결의서 위조 등의 불법행위가 비일비재하게 일어났다. 특히 노년층의 경우에는 재개발, 재건축에 대한 이해가 더욱 어려운 것은 물론이고, 서면결의서 작성조차 여의치가 않아 서면결의서 위조의 대상이 돼왔다. 이런 이유로 동의를 둘러싸고 불필요한 잡음과 소송전이 이어지는 사례도 많았다. 이런 이유로 전자 총회 등 비대면 총회가 가능해지면, 전자 투표시 공인인증서 등으로 본인을 인증해야 하기 때문에 대리 작성 등의 시비는 많이 줄어들 것으로 보인다. 그러나 전자 총회 도입을 둘러싸고 또 다른 우려도 나온다. 전자투표의 보안 등이 완벽하게 되지 않을 경우 혹시 기술조작을 통해 조합원의 의사가 왜곡되는 결과가 발생할 수도 있다는 우려다. 또 서면결의서를 직접 작성하는 것도 여의치 않은 노년층의 경우 어차피 전자 투표에 참여할 수 없는 것은 분명한데, 그동안 이들의 서면결의서가 중점적으로 위조의 대상이 되었다는 점에 비춰 결국 전자 총회를 도입한다고 해서 서면결의서 위조 등의 불법행위가 근절될 수도 없다는 점이다.그러나 그럼에도 코로나가 바꾼 일상에 편승해 정비사업 총회를 둘러싸고 전자 총회 등 비대면 총회의 시행은 이번 도시정비법 개정을 시작으로 새로운 흐름으로 자리잡게 될 것이다. 다만, 전자 총회 등 비대면 총회에서 발생할 수 있는 여러 가지 문제들을 보완할 수 있는 도시정비법 세부안과 기술 등이 마련되어야 조합원 의사 왜곡을 둘러싼 불필요한 시비를 줄일 수 있다.
  • [똑똑한부동산]“통장매매했나요?”…불법청약, 억울하게 의심받지 않으려면?
    “통장매매했나요?”…불법청약, 억울하게 의심받지 않으려면?
    황현규 기자 2021.07.17
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 3기 신도시 사전청약이 시작된다. 정부는 올해만 3만 200호를 사전청약으로 공급할 계획이다. 아무래도 시세의 6~80%로 내집을 마련할 수 있다는 장점 때문에 이번 사전청약 경쟁률을 매우 높을 것으로 기대지만, 그만큼 ‘부정청약’ 사례도 상당할 것으로 예상된다. 대표적인 부정청약 사례는 어떤 게 있는지, 혹은 부정청약으로 의심받지 않기위해선 어떻게 대처해야하는지 알아보자.(사진=뉴시스 제공)국토교통부가 작년에 발표한 부정청약 적발사례를 살펴보면, 기존에도 통장매매·위장전입 등을 이유로 당첨이 취소된 사례가 꽤 많았다. 부정청약으로 적발될 경우에 당첨이 취소되는 것은 물론 형사처벌과 최장 10년간 청약신청을 할 수 없는 불이익을 입을 수 있다. 그러나 통장매매나 위장전입의 경우 불법이라는 것조차 잘 인지하지 못하는 경우들이 종종 있어 주의해야 한다. 인터넷 카페 등에 ‘청약통장 삽니다’라는 게시글이 심심치 않게 올라온다. 적게는 수십만원부터 많게는 수천만원까지 청약통장이 거래되는데, 청약통장을 사고 팔거나 대여하는 것은 엄연한 불법이다. 이렇게 확보한 청약통장으로 수백건의 청약에 당첨된 사례가 얼마 전 적발되기도 했다. 또 거주하지 않으면서 주민등록상 주소만 청약신청할 지역에 이전하면 위장전입에 해당할 수 있다. 위장전입에 관해 대수롭지 않게 생각하는 사람들이 있지만, 이 역시 불법이다. 최근에는 청약 경쟁이 과열화되면서 단지별로 전수조사를 하는 경우가 많아졌다. 이때 휴대폰 기지국 조회 등을 통해 실제 거주한 지역과 주민등록상 주소가 일치하지 않는다면, 소명절차에 회부되고 이를 밝히지 못하면 부정청약으로 분류될 수 있다. 특히 직장이 주거지와 멀리 떨어져 있어 주말만 해당 주거지에서 생활하거나 주말 부부로 부부간 주거지가 다른 경우 등에는 위장전입 여부를 판단하기 어려울 수 있는데, 이 경우에도 국토교통부는 부정청약으로 판단하는 경우가 많다. 실제 해당 주거지에 거주했다는 점을 밝힐 수 있는 카드 사용 내역, 주차장 사용 내역 등의 자료를 미리미리 챙겨둬야 한다.부정청약에 대한 단속이 강화되다 보니, 최근 한 신도시의 분양단지도 약 200가구 이상 부정청약으로 확인돼 일부 당첨이 무효가 되는 등 큰 혼란을 겪기도 했다. 사정이 이렇다 보니, 입주자모집공고상 자격요건을 꼼꼼히 확인하고, 자격요건을 갖추었는지 여부를 확인할 수 있는 증빙자료들을 미리 확보해두는 절차가 필요하다. 부정청약은 생각조차 하지 않는 것이 좋다. 특히 3기 신도시의 경우에는 지역별로 전수조사가 실시될 가능성이 높다. 한순간의 부주의나 잘못으로 어렵게 얻은 내집 마련의 기회가 날아갈 수 있다.김예림 변호사
  • [똑똑한부동산]재개발 시 종전자산평가액 마음에 안 든다고?
    재개발 시 종전자산평가액 마음에 안 든다고?
    황현규 기자 2021.07.03
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발을 할 땐 종전자산평가 과정을 거친다. 종전자산평가는 조합원이 사업구역 내 가지고 있는 주택 등의 객관적 가치를 매기는 과정이다. 여기에 사업수익성을 나타내는 비례율을 곱해 조합원의 권리가액이 정해진다. (사진=뉴시스 제공)여기서 중요한 건 비례율이다. 조합은 종전자산평가를 기초로 비례율을 정한다. 이 비례율을 적용해 각 조합원들은 자신의 집의 권리가액을 추산할 수 있다.물론 조합원의 종전자산평가가 전체적으로 높다거나 낮은 경우에는 크게 문제가 없을 수도 있다. 조합원 종전자산평가가 전체적으로 높은 경우에는 조합원들이 비례율을 낮게 책정하고, 반대의 경우에는 비레율을 높게 책정해 권리가액을 얼추 맞출 수 있기 때문이다. 그런데 ‘내 집만 낮게 평가’된 경우에는 사정이 다르다. 조합원 입장에서는 당장 평형신청부터 낮은 권리가액 때문에 문제가 생길 수 있다. 권리가액이 낮으면 소형 평수밖에 배정을 받지 못할 가능성이 높다. 그렇다면 종전자산평가가 잘못된 것은 어떻게 알 수 있을까? 보통 종전자산평가는 사업시행인가고시 이후 분양신청 전에 이루어진다. 조합은 분양신청통지시 조합원에게 종전자산평가액을 통지한다. 물론 통지만으로는 감정평가가 잘못되었는지 정확히 알기 어렵기 때문에 정확히 확인하려면 감정평가서를 받아봐야 한다. 조합원에게는 도시정비법상 정보공개청구권이 인정되기 때문에 조합에 정보공개청구권을 행사해서 종전자산평가시 감정평가서를 직접 수령해 확인해볼 수도 있다. 이때 면적이나 용도 등이 잘못된 경우라면 쉽게 확인이 가능하지만, 대부분은 전문가가 아니면 알기 어려운 부분이 있다. 이 때문에 전문가를 통해 검토받는 방법을 추천한다.만약 종전자산평가가 잘못되었음에도 조합이 이를 바로 잡지 않는다면 어떻게 해야 할까? 이때는 행정소송을 진행할 수 있다. 소송의 형태는 관리처분계획을 다투는 방식이다. 관리처분계획에는 조합원의 권리, 의무 등에 관한 사항이 포함되기 때문에 권리가액 등에 영향을 미치는 종전자산평가액도 관리처분계획에서 확정된다. 그렇다면 승소 가능성은 어떨까? 결론만 말하면 어렵다. 단순히 감정평가가 잘못되었다는 것만으로는 부족하고, 감정평가가 조합원간 형평을 해칠만큼 잘못되었다는 점까지 추가로 밝혀야 한다. 다른 조합원과 비교할 때 내 집만 낮게 평가된 사실이 입증돼야 한다는 것이다. 그 과정에서 감정평가비용이 상당히 소요될 수도 있다. 최근 종전자산평가를 마친 한남3구역의 경우에도 벌써부터 소송전으로 번질 움직임이 보이고 있다. 너무 많은 조합원이 소송을 제기한다면 차라리 종전자산평가를 다시 실시해서 이를 토대로 분양신청을 받고 관리처분계획을 수립하는 것이 빠를 수도 있다.

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