'자금 마른' 오피스·물류센터 시장에…해외 투자자들 '눈독'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 국내 상업용부동산 시장에 해외 투자자들이 ‘눈독’을 들이고 있다. 국내 자산운용사들의 펀드 자금 소진으로 상업용부동산 인수를 위한 입찰 경쟁이 과거보다 크게 줄어든 영향이다.

특히 물류센터는 가격 조정이 많이 이뤄진 만큼 향후 금리가 하락하고 시장상황이 개선되면 가격이 회복될 여지가 있다는 분석이다.

해외 운용사, 공매시장서 ‘강남역 초역세권’ 땅 ‘줍줍’

26일 금융투자업계에 따르면 국내 오피스, 물류센터 등 상업용부동산에 대한 해외 투자자들 관심이 올해에도 이어졌다. 현재 매각이 진행 중인 서울역 인근 T타워는 외국계 자산운용사가 인수하려 하고 있다.

(자료=업계)

앞서 진행된 입찰에는 퍼시픽자산운용을 비롯한 총 4곳이 들어왔다. 중구 T타워의 기존 소유자는 싱가포르계 자산운용사 케펠자산운용이다. 이 건물은 서울 중구 남대문로5가 827(중구 소월로2길 30) 일대 위치해 있다.

지난 2010년 준공됐으며 지하 6층~지상 28층, 연면적 4만1598㎡(약 1만2583평) 규모의 프라임 오피스 빌딩이다. 프라임 오피스란 서울 등 핵심 업무지구에 위치한 연면적 3만3000㎡(약 1만평) 이상 오피스 빌딩을 말한다.

T타워는 지난 2019년 이후 매년 임대율 약 100%를 달성했다. 현재 SK, LG, 필립스 등 다수 국내외 우량 기업들이 임차 중이다. 근처 서울역 일대에는 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선을 비롯한 주요 교통 호재가 예정돼 있다.

GTX-A 전체 구간(운정~동탄)중 운정역~서울역 구간은 오는 12월 개통할 예정이다. 또한 서울역 북부역세권 개발사업, 인근 힐튼호텔 재건축 등 다수 개발 호재도 있다.

부동산 개발회사 신유씨앤디(옛 아스터개발)가 보유한 서울 강남구 역삼동 832-21 일대 오피스 부지도 외국계 운용사에 돌아갔다. 지난달 3일 공매에 처음 나왔다가 4번 유찰된 후 같은 달 20일 라살자산운용·KT에스테이트가 낙찰을 받은 것.

낙찰금액은 1550억원으로 최저입찰가(1523억원) 대비 101.77%다. 기존 소유자는 신유씨앤디(구 아스터개발)의 100% 종속회사 ‘와이에스씨앤디(구 아스터개발제11호역삼)’다. 이 땅은 지하철 2호선·신분당선 환승역 강남역에서 걸어서 6분 거리에 있다.

김포시 고촌읍에 있는 성광로지스틱스 물류센터도 외국계 투자자가 인수하려고 하고 있다. 지하 1층~지상 4층, 연면적 2만9999.16㎡(약 9075평) 규모며 기존 소유자는 DWS자산운용이다.

“가격 조정된 물류센터, 회복 가능성 있어 관심 높아”

외국계 투자자들이 국내 부동산에 이처럼 관심을 갖는 분위기는 작년에도 두드러지게 나타났다.

글로벌 종합 부동산서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘인앤아웃 코리아 2023’를 보면 작년 국내 상업용부동산 투자 시장에 유입된 해외 자본은 약 3조1000억원(약 23억달러)으로 지난 2022년 대비 약 31.5% 증가했다.

이는 과거 3년(2020년~2022년) 연평균 19억달러 대비 약 23% 증가한 수치다. 최근 시장 상황은 자금 여유가 있는 외국계 투자자들에 유리한 상황이다.

국내 자산운용사들의 펀드 자금 소진으로 상업용부동산 인수를 위한 입찰 경쟁이 과거보다 크게 줄어들어서다. 특히 물류센터는 가격 조정이 많이 됐다는 점에서 오피스보다 높은 관심을 얻고 있다.

세빌스코리아 ‘2024 한국 상업용 부동산 시장 전망’에 따르면 물류센터 거래 가격은 지난 2022년 고점을 형성한 후 작년 상반기부터 가격 조정이 시작됐다.

수도권 물류센터 캡레이트 추이 (자료=젠스타메이트)

이에 따라 물류센터 캡레이트(자본환원율)가 2022년 말 4.5%로 저점을 기록한 후 작년 말 5% 중반 수준으로 상승했다. 종합 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 올해 1분기 수도권 물류센터 캡레이트는 5.48%로 집계됐다.

‘캡레이트’는 부동산 투자로 얻는 순수익이 부동산가격 대비 몇 퍼센트인지 나타내는 수치다. 자산의 연간 순영업이익(NOI)을 매입금액으로 나눠서 계산한다. 캡레이트가 상승했다는 것은 통상 자산가격이 하락했음을 의미한다.

금융투자업계 관계자는 “최근 국내 상업용부동산 입찰에 들어오는 입찰자 수가 확 줄어들어 외국계 투자자들이 양질의 자산을 저렴한 가격에 담을 있는 기회라고 보고 있다”며 “특히 물류센터는 나중에 수급 여건이 개선되고 금리가 하락할 경우 가격이 회복될 여지가 있다는 이유에서 관심을 받고 있다”고 말했다.