"타워1·2 모두?"…코람코, 마제스타 타워1 거래 불발에 반사이익 기대

[이데일리 김성수 기자] 서울 서초구 서초동 ‘마제스타시티 타워1’ 매매거래 불발로 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다. F&F-삼성SRA자산운용에 밀려 차순위 협상대상자가 됐던 NH투자증권-코람코자산신탁이 기회를 얻을 수도 있어서다.

새로 선정될 인수자는 이 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. 또한 고금리로 상업용부동산 투자수요가 위축된 만큼 실제 딜클로징(거래종결)을 위한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다.

F&F, 마제스타 타워1 인수 ‘철회’…차순위 기회 올까

11일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 마제스타시티 타워1 재매각 계획을 검토 중이다. 우선협상대상자(우협)였던 F&F가 마제스타시티 타워1 인수를 검토했으나 진행하지 않기로 최종 결정했다고 지난 6일 공시해서다.

마제스타시티 타워1·2 (자료=코람코자산신탁)

마제스타시티는 서울시 서초구 서초동 1501-1 일대 위치하며 지하철 2호선 서초역에서 걸어서 2분 거리에 있다. 지난 2017년 6월 준공됐고 오피스빌딩 2개 동(타워1·2), 공동주택 116가구(힐스테이트 서리풀), 할인점 1동(롯데마트 서초점), 판매시설 1동(서초애비뉴)으로 구성됐다.

이 중 마제스타시티 타워1은 지하 7층~지상 17층, 연면적 4만6580.49㎡ 규모 업무시설이다. 지난 2017년 준공 직후 이 건물이 매물로 나왔고, 이지스자산운용이 미국계 투자사 인베스코를 출자자(LP)로 모집해서 2541억원에 매입했다.

당시 연면적 기준 3.3㎡당 매입금액은 1800만원 수준이었다. 6년이 지난 올해 이지스자산운용은 지난 4월 매각자문사로 CBRE코리아를 선정해 이 건물 매각을 위한 절차를 진행했다.

지난 5월 말 실시한 입찰에 F&F-삼성SRA자산운용, NH투자증권-코람코자산신탁, 마스턴투자운용 등이 참여했다. 이 중 F&F는 연면적 기준 3.3㎡당 3750만원을 제시해 우협으로 선정됐다. 총 인수금액은 5300억원에 이른다.

하지만 이번에 F&F가 매수를 철회하면서 다른 잠재매수자들도 기회를 얻을 가능성이 생겼다. 특히 차순위 협상대상자였던 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다.

코람코, 타워2 운용중…타워1 인수시 ‘완전체’ 소유

코람코자산신탁은 이미 마제스타시티 타워2를 지난 2017년 8월 취득 후 운용해왔다. ‘코크렙제41호위탁관리부동산투자회사(코크렙제41호리츠)’를 통해서다. 만약 코람코가 타워1까지 인수하면 마제스타시티 오피스건물 ‘완전체’를 보유하게 된다.

코크렙제41호리츠는 설립 규모가 2221억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 투자보고서를 보면 타워2 취득가액은 토지 1293억8800만원, 건물 898억5200만원으로 적혀있다. 둘을 합치면 2192억4000만원이다. 현재 장부가액은 3768억9500만원으로, 단순 계산하면 취득가액 대비 72% 올랐다.

담보 및 부채내역을 보면 △장기차입금 2009억원 △임대보증금 101억원 △담보설정금액 104억원(근저당권 및 전세권)이다. 삼성화재(1009억원), 삼성생명(1000억원)이 금리 3.2%에 장기차입금을 빌려줬다. 최종만기일인 오는 2027년 2월 28일 일시상환하는 조건이다.

또한 타워2는 임대가능 면적 3만6189.43㎡를 다 채워 임대율 100%를 기록하고 있다. 부동산 임대료 수익은 작년 9월 1일~올해 2월 28일 기준 57억9492만원이다.

이 리츠의 최대 주주는 대한지방행정공제회다. 행정공제회는 지난 2월 28일 기준 해당 리츠의 보통주 33.14%, 종류주 30.10%를 보유하고 있다. 이밖에도 주요 주주로 △KT&G 보통주 13.87%, 종류주 12.60% △담배인삼공제회 보통주 5.39%, 종류주 4.90%가 있다.

리츠는 운영기간 중 투자자들에게 연평균 5.99%(처분익 제외) 수준의 안정적 배당수익률 지급을 목표로 하고 있다. 종류주식 주주가 배당률에 따라 배당받지 못한 사업연도가 있을 경우 그 미배당분(누적)은 다음 사업연도 배당 시점에 최우선순위로 배당받는다.

마제스타시티 각 건물 위치도 (사진=김성수 기자)

새 인수자, 단기 사옥 계획 없어야…자금조달력 ‘관건’

이지스자산운용이 차순위 협상대상자인 NH투자증권-코람코자산신탁과 협의할지는 아직 미정이다. F&F가 인수를 철회한지 오래되지 않아 이지스 측도 앞으로 어떻게 진행할지를 검토하는 단계다.

새로 선정될 인수자는 해당 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. F&F가 마제스타시티 타워1 매수를 철회한 이유가 기존 임차인의 잔여 임차기간이 길기 때문이라는 분석이 나와서다.

글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 넥슨 게임즈는 지난 1분기 마제스타시티 타워1 빌딩에 약 5500㎡에 이르는 임대차계약을 체결했다.

금융투자업계 관계자는 “F&F가 이 건물을 사옥으로 쓰려면 오래 기다려야 해서 매수를 철회했다는 얘기가 있다”며 “하지만 (대기기간은) 입찰에 들어가기 전부터 알 수 있었던 일이기 때문에, 다른 내부 사정이 더 있을 것이라는 의견도 나온다”고 말했다.

또한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다. 이미 한 번 거래가 틀어진데다, 고금리로 자금조달이 어려운 만큼 새 인수자가 딜클로징(거래 종결)을 할 수 있다는 신뢰감을 주는 게 필요해서다.

특히 현금보유 액수가 많을 경우 매각자 측 신뢰를 얻는 데 유리하다. F&F는 지난 1분기 말 현금 및 현금성자산이 개별재무제표 기준 1853억2631만원, 연결재무제표 기준 2220억3851만원으로 집계됐다.

금융투자업계 관계자는 “경기 침체에도 보유현금이 풍부한 기업이 많은 것 같다”며 “최근 시장에서는 운용사들이 기업 등 전략적투자자(SI)를 유치하려 하고 있다”고 말했다. 이어 “이 과정에서 기업 쪽과 네트워크가 있는 증권사와 손잡은 곳이 인수구조를 짜는 데 유리할 것”이라고 덧붙였다.