[단독]美 맨해튼 오피스 ‘눈물의 손절’…韓 투자자 원금 반토막

[이데일리 마켓in 지영의 기자] 미국 맨해튼 초고층 빌딩 중순위 대출채권을 사들였던 보험사 미래에셋생명(085620)과 현대해상(001450)화재보험 등 국내 기관투자자들(LP)이 대거 원금 손실을 보게 됐다. 대출 만기가 도래했지만 건물 가치가 과도하게 폭락해 정상 상환이 불가능한 상태에 빠지면서 대출채권이 시장에서 헐값에 매각됐다. 고금리 장기화 속에 해외부동산 투자건에서 점차 대규모 원금 손실이 속속 현실화되는 사례가 잇따르는 추세다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

원금 반토막난 메자닌 투자...美 맨해튼 오피스 투자 손실 확정

20일 이데일리 취재 및 투자은행(IB) 업계에 따르면 현대해상(001450) 자회사 현대인베스트먼트자산운용이 지난 2017년 국내 LP 자금을 모아 투자했던 미국 맨해튼 280파크애비뉴 메자닌(중순위 대출채권) 투자건에서 최근 투자원금의 50% 손실이 확정됐다. 과거 투자 시점 대비 건물의 시장평가액이 40% 가까이 폭락한 상태에서 원금 상환을 받게 되면서 손실이 불가피했던 것으로 파악됐다.

280파크애비뉴 소유권을 가진 미국 투자회사 측은 국내 LP들이 투자한 1억2500만 달러(한화 약 1710억원) 규모의 메자닌을 현지에서 재조달해 연장한 뒤 자금을 상환했다. 현 시점에 크게 폭락한 건물 담보가치 기준으로 책정된 메자닌 상환액은 약 6250만 달러(한화 약 854억원) 규모다. 중순위 대출 투자는 선순위 대비 이자 등 수익금을 더 받는 대신 변제 우선 순위가 뒤로 밀린다. 따라서 담보 건물 가치가 하락한 상태에서 청산될 경우 이처럼 손실을 볼 수밖에 없다.

연면적 약 11만㎡ 규모의 초고층 빌딩인 280파크애비뉴의 현재 소유권은 미국 대형 부동산 신탁사 SL그린과 보네이도 리얼티 트러스트가 보유하고 있다. 선순위 대출은 해외 투자사가, 중순위 메자닌은 현대인베스트먼트자산운용이 모집한 국내 대주단이 제공했다. 메자닌에 투자한 국내 LP는 미래에셋생명과 현대해상, 코리안리재보험, 신협중앙회 등이다.

고금리 시기가 오기 전까지 2조원대를 훌쩍 넘겼던 280파크애비뉴 건물가액은 시장 조정기를 맞아 지속적으로 내림세를 걸었다. 주요 임차인이 잇따라 이탈하면서 공실률이 치솟은데다 감정평가액 급락으로 담보인정비율(LTV)이 높아지면서 선순위 채권자의 캐시트랩(Cash Trap)이 발동됐다. 캐시트랩이 발동되면 선순위 채권자들이 배당(임대료)을 유보하고 LTV 조정을 위한 대출 상환을 요구하게 된다. 국내 대주단도 이로 인해 한동안 배당을 받지 못했던 것으로 파악됐다.

리파이낸싱 고민…결론은 거부

지난해 말 만기를 맞은 약 1조5000억원 규모의 대출 채권 정리 작업이 진행되면서 한동안 리파이낸싱(자금 재조달) 및 투자 구조 변경을 두고 긴 공방이 오갔다. 해외 투자사 측에서 국내 투자자들에게 추가 자금을 대고 건물 대출을 인수할 것을 제안했지만, 국내 LP들이 고심 끝에 거절한 것으로 파악됐다. 건물 가치가 과도하게 폭락한 데다 대출 규모가 감당할 수 있는 수준이 아니었다는 평가다. 여기에 해외 투자사 측이 국내에 제안한 투자 조건도 상당히 비우호적이었던 것으로 파악됐다.

한 LP 고위관계자는 “재구조화 과정에서 선순위대출 인수 제안을 받았던 것은 맞지만, 현지 투자사들이 우리 측(한국 기관투자자)에 말도 안 되는 조건을 제시했다”며 “변동금리 기준으로 상당한 고금리 연체이자를 물라는 등 도저히 받아들일 수 없는 조건이고, 대출 금액 자체도 너무 커서 고려할 수준이 아니었다. 차라리 지금 수준에서 정리하는 게 합리적인 선택지라고 생각해서 추가 출자에 반대했다”고 말했다.

이번 손실 확정 건에 대해서 현대인베스트먼트자산운용 관계자는 “당사에서는 본 오피스 해외 지분 투자자와 공동 투자를 통해서 투자금을 회수하는 방향을 모색하기도 했다”며 “다만 수익자(LP) 입장에서는 불확실한 추가투자 보다 기존 투자금을 회수하는 것이 합리적이라는 결론을 내렸다”고 전했다. 이어 “손실을 최소화하기 위해 글로벌 투자자들을 상대로 경쟁 입찰을 진행, 최대한 손실을 줄일 수 있는 금액을 받았다”고 덧붙였다.

손실이 확정 되면서 각 기관별로 손해액 반영을 시작할 전망이다. 다만 최초 투자 시점인 지난 2017년 이후 일정 기간 받았던 연 5%대의 분배금을 감안하면 최종 원금 손실 평가액은 소폭 줄어들 것으로 보인다.

한편 국내 투자자들이 저금리 시기에 거액을 투자한 해외 상업용 부동산 잠재 부실은 이제부터 본격화될 전망이다. 최근 1~2년 사이 만기연장 및 자금재조달 등으로 잠시 손실 확정을 미뤄둔 건이 적지 않지만, 고금리가 지속되면서 버틸 체력이 고갈되는 모양새다. 미 부동산 서비스업체 뉴마크에 따르면 오는 2026년까지 만기가 돌아오는 미국 은행들의 상업용 부동산 대출 규모가 2조달러(약 2706조원)에 달하는 것으로 파악됐다. 이 중 30%는 부실 가능성이 높다는 평가다. 특히 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출은 9290억달러(1257조원)에 달하는 것으로 추산되고 있다.