'위기 속 역발상' 뉴욕 빌딩 전액 손실 위기서 수익 창출까지

[이데일리 마켓in 지영의 기자] 국내 큰손들이 거액의 자금을 쏟았던 해외 상업용 부동산이 리파이낸싱(자금 재조달)에 실패하고 기한이익상실(EOD)에 빠져 원금을 날릴 위기에 처한 경우가 늘고 있다. 해외 주요 부동산 시장 전망을 비관해 문제 발생 시 일괄 손실 처리에 나서는 기관이 있는 반면, 적절한 대응 기회를 모색해 손실 확정 대신 회수 가능성을 여는 사례도 있다.

추가 출자에 대한 일부 ‘부실 이연’이라는 의견도 있지만, 투자한 해외 부동산 성격에 따라 리스크 대응에 잘 나서면 투자금 날리는 일은 피할 수 있을 것이란 기대가 나온다.

전액 날릴 뻔한 해외 자산, 적절한 추가출자로 살려내 수익 창출

7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 교보생명은 최근 미국 뉴욕 맨해튼 소재 ‘20타임스 스퀘어(Times Square)’ 토지에 대한 담보권 실행을 통해 소유권을 확보해왔다. 20타임스 스퀘어 건물 부지 투자는 총 9억달러(한화 1조2000억원) 규모로, 선순위 대출·메자닌(대출 채권) 구조다. 지난해 중 대출 만기가 도래했으나 리파이낸싱에 실패하면서 EOD가 발생했고, 선순위 대출 채권자가 담보물인 토지를 처분할 위기에 놓였다. 교보생명은 리스크 검토 끝에 추가출자를 통해 선순위 자금을 일부 상환해 대출을 연장했다. 이후 메자닌 대주가 보유한 담보권 실행을 통해 토지 권리를 확보해 소유주로 올라섰다.

20타임스 스퀘어는 건물과 토지에 대한 소유권이 분리돼 각 자산에 대해 별도로 투자가 진행됐다. 건물의 경우 공실 등으로 부실이 발생해 국내 증권사와 은행, 운용사 등이 수천억의 원금 손실을 내면서 악명을 떨쳤다. 반면 토지의 경우 자산가치 자체에 크게 변동이 없었다.

토지 투자에서 메자닌 출자자(LP)였던 교보생명이 추가 출자를 결정한 이유는 토지 소유권 확보로 얻는 이익이 리스크 대응에 드는 비용보다 적다고 판단했기 때문이다. 선순위 대출에 대한 담보인정비율(LTV)이 크게 하락하지 않은 데다 토지 임대 수입이 유지되고 있는 점을 감안하면 구조자금을 투입할만 했던 셈이다. 여기에 해외 선순위 채권자와 협상을 거쳐 과거에 받았던 저금리 대출 조건을 연장 시 그대로 유지하게 된 점도 한몫했다. 굳이 단순 원금 손실 처리로 대응 기회를 포기하는 것 보다 합리적인 방안이었다는 평가다.

[이데일리 문승용 기자]

추가출자를 통해 원금 손실을 방어하고 수익을 낸 대응 사례는 더 있다. 다올자산운용은 투자해뒀던 미국 워싱턴DC 소재 기차역 유니언스테이션이 디폴트 상태로 들어가자 선순위 대출 채권을 매입해왔고, 담보권 실행을 통해 해당 기차역을 인수해 소유권을 확보했다. 인수 시점인 지난 2018년 이후 코로나19로 인한 사회적 거리두기 등으로 방문객이 급감해 가치가 일시적으로 하락했으나, 유니언스테이션이 워싱턴 DC의 랜드마크이자 동부지역 최대 교통 허브인 우량자산인 만큼 대응이 필요하다고 판단했다.

다올자산운용의 소유권 확보 이후 기차역의 가치가 크게 회복돼 현재 감정평가액이 약 7000억원 수준을 기록했다. 투자원금이 5000억원 수준인 점을 감안하면 상당한 수익을 내고 청산하게 될 전망이다. 최근 암트랙(AMTRAK·전미여객철도공사) 및 현지 다른 투자사 등과의 법정공방에서도 잇따라 유리한 고지를 점한 상태다.

해외부동산 체념 분위기 만연…“그래도 만회 기회는 잡아야”

구조자금을 투입해 위기 대응에 성공하는 사례도 있지만, 아직까지 국내 투자기관들 사이에서는 손실 위기에 직면한 자산에 대해 일체 대응을 포기하는 사례가 더 많은 상황이다. 구조자금 투입 필요성을 검토하는 대신 일방적으로 충당금을 쌓고 덮어두는 식이다. 부담스러운 고금리 환경이 지속되는 데다 해외부동산 가격 낙폭이 심해 회의감과 비관론이 깊어진 까닭이다.

그러나 대체투자 관련 업력이 길고 투자 자산 재구조화 경험이 많은 전문가들은 손실 처리와 포기가 능사가 아니라고 지적한다. 리스크 대응 기회가 있고, 구조자금 투입이 효과적인 자산을 선별해내 만회 기회를 잡을 필요가 있다는 이야기다.

한 증권사 IB본부 고위 관계자는 “해외 부동산 시장이 망가졌다고는 하지만 낙폭이 과도한 측면도 있다. 적정한 추가 자금 투입으로 위기를 넘기고 수년 내 원금 회수 이상의 성과를 낼 수 있는 자산들이 있다”며 “그럼에도 보수적인 기관에서는 대응 여력에 대한 논의 테이블에 앉으려고 하지도 않아 아예 이야기가 통하지 않는 경우가 많다”고 지적했다.