알앤알물류 평택, PF상환 가능할까…'공급 폭탄'에 유동성 우려

[이데일리 김성수 기자] 연내 준공을 앞둔 ‘알앤알물류 평택센터’에 대한 유동성 우려가 제기된다. 내년 상반기 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 만기되는 만큼 그 전에 임차인을 구하지 못하면 현금흐름에 문제가 생길 수 있어서다. 주변 지역에 내년까지 공급될 물류센터 면적이 96만3600㎡(29만2000평)에 달해 공실 위험을 배제할 수 없다.

알앤알물류, 내년 상반기 대출 만기…임대차 협의 중

6일 금융투자업계에 따르면 오는 8월 16일 ‘알앤알물류 평택센터 신축 프로젝트’ 관련 PF 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 100억원의 만기가 돌아온다. 이 유동화증권의 기초자산은 PF 대출이다. 시행사 알앤알물류 측에 따르면 대출만기 시점은 내년 상반기로 연장됐다.

해당 사업은 경기도 평택시 청북읍 고렴리 741-24번지 일원 4만1548㎡에 지하 4층~지상 5층, 연면적 14만4499.06㎡ 규모 복합물류센터를 개발하는 건이다. 시공사는 포스코건설이다.

애초 공사기간은 지난 2월 15일까지였지만, 설계변경이 생겨 기간이 연장됐다. 평택시청은 지난 2월 설계변경 2차를 처리했다. 알앤알물류 측은 연내 준공을 예상하고 있다.

사업 자금조달 방식은 다음과 같다. 평택허브제일차는 지난 2021년 2월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 인베스트평택제일차를 비롯한 대주들로부터 총 1900억원을 차입했다. 또한 이 돈을 시행사 알앤알물류에 대출해줬다.

대출원금 총 1900억원은 트랜치별로 △트랜치 A(선순위) 1350억원 △트랜치 B(중순위) 450억원 △트랜치 C(후순위) 100억원이다.

이 중 SPC 인베스트평택제일차는 트랜치 C(후순위) 대주로 참여했다. 트랜치 C의 만기일은 오는 8월 16일이다. 현재는 대출 만기가 내년 상반기로 바뀌었다는 게 회사 측 설명이다.

알앤알물류는 임대차계약 관련 협의도 진행 중이다. 주변 현장에 물류센터 공급이 많은 만큼 대출만기 시점까지 임차인이 맞춰지지 않으면 현금흐름에 문제가 생길 수 있다.

내년까지 인근 물류센터 ‘29만평’ 공급…공실 위험도

상업용부동산 데이터 기업 알스퀘어에 따르면 평택시 청북읍(오성IC) 인근 물류센터 누적 공급량은 작년 2분기 기준 28만1490㎡(8만5300평)다.

건축허가를 받은 면적 기준으로는 내년까지 96만3600㎡(29만2000평)가 공급될 예정이다. 사업성, 자금조달 등 문제로 착공이 무산된 현장이 있을 경우 실제 공급량은 이보다 적을 수 있다.

글로벌 종합 부동산 서비스기업 CBRE코리아에 따르면 물류시설의 공실 위험은 작년에 이어 올해에도 두드러질 것으로 예상된다.

지난해 수도권 A급 물류시장 공실률은 10%로, 전년도 대비 약 9%포인트(p) 상승했다. 특히 저온 물류센터 공실률은 작년 말 기준 21%로, 상온 물류센터 공실률(7%)의 3배에 이른다.

지난 2월 기준 수도권 A급 물류센터 지역별 공실률 (자료=CBRE 보고서 일부 캡처)

지난 2월 기준 평택 저온물류센터 공실률은 11%, 상온물류센터 공실률은 6%로 집계됐다. 또한 평택 상온물류센터 공실 면적은 4만㎡(약 1만2121평), 저온물류센터 공실 면적은 2만㎡(약 6060평)에 이른다.

상업용부동산 업계 관계자는 “물류창고 수요시장이 최근에 매우 어렵다”며 “특히 평택지역은 공급이 많아서 임차인 유치에 어려움을 겪을 수 있다”고 말했다.

만약 대출채권에 기한이익상실 등이 발생하면 주간회사인 한화투자증권이 유동성 부담을 지게 된다. 예컨대 SPC 인베스트평택제일차에 부족자금을 보충하거나, SPC가 유동화증권 상환을 위해 발행하는 사모사채를 인수하거나 SPC로부터 대출채권을 매입해야 한다.