한 고비 넘겼지만…여전히 위태로운 '부동산 PF'

[이데일리 마켓in 안혜신 기자] 태영건설(009410) 사태는 크레딧 시장에 우려만큼 크게 확산하지는 않았다. 다만 신용평가업계에서는 여전히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크에 대한 우려의 시선을 거두지 않고 있다. 국내 주요 신용평가사들은 건설사를 중심으로 추가 등급 강등 가능성을 열어둔 상태다.

2일 한국신용평가는 등급보유 20개 건설사 합산 PF 보증(연대보증, 채무인수, 자금보충 포함)이 작년 말 기준 약 30조원으로 전년 대비 15.6% 증가했다고 밝혔다. 증가 주요 원인은 분양경기 침체로 인한 착공 연기, 본 PF 전환 지연 등으로 미착공 PF 보증이 해소되지 못한 것을 들었다.

한신평은 특히 A급~BBB급 17개 건설사를 대상으로 추가 경기 하락을 가정한 상황으로 스트레스 테스트를 진행한 결과 총 5조8000억원~8조7000억원의 손실이 발생할 수 있다고 추산했다. 이는 분석 대상 건설사 합산 자기자본의 17~26% 수주으로 약 3분이 1 업체가 자본 대비 손실이 30%를 초과한다. 합산 부채비율 역시 현쟈 188%에서 300%에 근접하는 수준까지 올라가게 된다는 설명이다.

(자료=한국신용평가)

김상수 수석 연구원은 “현재까지 공사원가 상승을 도급금액에 충분하게 반영하지 못한 진행현장의 비중이 높은 점, 미분양 현장 및 PF우발채무 관련 손실 인식 가능성이 상존하는 점, 차입금 증가와 금리 상승으로 금융비용 부담이 늘어나고 있는 점 등을 감안할 때 건설사 수익성이 단기간 내에 크게 반등하기는 쉽지 않을 것”이라고 지적했다.

한국기업평가 역시 건설사들에 대해서 올해 이후부터 미분양 관련 손실반영이 나타날 것으로 전망했다.

A급 이상은 수도권 소재 비거주용 프로젝트에서, BBB급은 지방 소재 주거용 프로젝트에서 미분양이 다수 관찰됐다는 설명이다. 박찬보 한기평 선임연구원은 “2022년 이후 예정원가 재산정으로 원가율이 상승했지만 대손상각비 반영 규모는 크지 않다”면서 “미분양 관련 손실반영이 충분히 이뤄지지 않은 상황”이라고 말했다.

한기평이 유효등급을 보유한 업체 17개사 기준 전체 진행 사업장 약 700개 중 104개 사업장 분양률이 70%를 하회하고 있는 것으로 집계됐다. 지금처럼 주택경기 저하 시점에는 입주지연에 따른 실입주율 저하 문제까지 감안한다면 분양률이 70%를 상회하더라도 대금 회수가 쉽지 않아 미수금 부담이 지속될 가능성이 높다는 설명이다.

2년 전 착공한 프로젝트들의 준공이 다가오면서 미분양 관련 손실이 반영되는 가운데 신규 착공은 줄어들면서 수익성을 개선을 견인할만한 프로젝트가 없고, PF 관련 금융비용은 오르는 등 예정사업장 채산성도 저하됐기 때문에 부동산 경기 개선 이후에도 건설사 수익성 개선 시점은 지연될 수 있다는 설명이다.