관리인이 마음대로 한 공사계약, 효력 있나 없나[판례방]

[하희봉 로피드 법률사무소 대표변호사] 집합건물 관리 문제가 우리 사회의 주요 법적 쟁점으로 부상하고 있다. 특히 아파트, 상가, 오피스텔 등 집합건물이 증가하면서 공용부분의 효율적 관리와 관련된 분쟁도 늘어나는 추세다. 이러한 상황에서 대법원이 최근 공용부분 관리행위에 관한 중요한 판결을 내렸다. 이 판결은 관리단 집회의 결의 요건이 갖는 법적 의미를 명확히 했다는 점에서 주목할 만하다.

사진= 챗GPT 달리

분쟁의 발단은 한 상가건물의 시설 개선 공사였다. 상가관리단의 관리인은 2017년과 2018년에 각각 LED 조명 교체공사와 무인주차시스템 설치계약을 체결했다. 에너지 효율을 높이고 주차 관리를 현대화하려는 시도였으나, 이는 곧 법적 분쟁으로 이어졌다. 관리단이 대금 지급을 제대로 이행하지 않자 계약 상대방들이 소송을 제기했고, 이에 관리단 측은 해당 계약들이 관리단 집회의 결의 없이 체결돼 무효라고 맞섰다.

이 사건에서 법원의 판단은 심급별로 엇갈렸다. 1심은 공용부분 관리행위에 해당하는 계약 체결에는 관리단 집회의 결의가 필요하다고 보아 계약이 무효라고 판단했다. 이는 집합건물법의 기본 취지를 충실히 반영한 판단이었다. 반면 2심은 거래의 안전을 고려해 다른 입장을 취했다. 관리단 집회 결의 요건이 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 것에 불과하므로, 계약 상대방이 결의가 없었다는 점을 알지 못했다면 계약이 유효하다고 본 것이다.

그러나 대법원은 보다 근본적인 관점에서 이 문제를 바라봤다. 집합건물법 제16조를 근거로 관리단 집회 결의 요건이 단순한 대표권 제한이 아니라고 판시한 것이다. 대법원은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단 집회의 결의로써 결정해야 하고, 관리인은 그렇게 결의된 사항을 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이라고 보았다. 이는 집합건물의 민주적 관리 원칙을 분명히 한 것으로, 구분소유자들의 의사결정권을 실질적으로 보장하려는 취지로 해석된다.

이러한 대법원의 판단은 실무에 광범위한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 우선 관리단과 거래하려는 사업자들은 계약 체결 전에 반드시 관리단 집회의 결의가 있었는지 확인해야 한다. 또한 관리규약에서 관리인에게 특정 사항의 결정 권한을 위임했는지도 면밀히 살펴봐야 한다. 이는 거래의 안전성 측면에서는 다소 부담이 될 수 있으나, 장기적으로는 집합건물 관리의 투명성과 책임성을 높이는 계기가 될 것이다.

관리단 입장에서도 이번 판결은 중요한 변화를 요구한다. 공용부분 관리에 관한 의사결정 절차를 보다 체계화할 필요가 있다. 정기적인 관리단 집회 개최, 의사결정 사항의 문서화, 결의 내용의 공개 등이 더욱 중요해질 것이다. 특히 관리규약을 통해 관리인의 권한 범위를 명확히 정하고, 필요한 경우 일정 범위 내에서 관리인에게 결정 권한을 위임하는 등의 탄력적인 운영방안도 검토해볼 수 있다.

다만 이러한 판결이 현실에서 원활히 작동하기 위해서는 몇가지 제도적 보완이 필요하다. 우선 관리규약의 제정과 집회 운영 절차를 법적으로 강화하는 방안이 마련돼야 한다. 또한 거래 상대방인 제3자가 관리단 내부 절차를 사전에 확인할 수 있도록 표준화된 규정과 확인 시스템도 구축돼야 할 것이다. 이는 거래의 안전과 효율성을 동시에 확보하기 위한 필수적인 과제라 할 수 있다.

결국 이번 판결은 집합건물 관리의 민주성과 투명성을 제고하는 중요한 전환점이 될 것으로 보인다. 다만 관리단 집회 소집과 결의에 상당한 시간과 비용이 소요된다는 현실적인 문제도 고려해야 한다. 경미한 관리행위까지 모두 집회 결의를 거치도록 하는 것은 비효율적일 수 있으므로, 각 집합건물의 특성에 맞는 합리적인 의사결정 체계를 구축하는 것이 중요하다.

이번 판결을 통해 구분소유자와 관리단은 더욱 책임감 있는 자세로 공용부분을 관리해야 한다는 점이 분명해졌다. 집합건물 관리의 투명성과 효율성을 확보하는 것은 단순한 법적 요구사항을 넘어, 우리 사회의 공동체 의식을 높이고 더 나은 주거문화를 만들어가는 밑거름이 될 것이다.

■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울행정법원·서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)서울지방변호사회 청년변호사특별위원 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사