[대출가이드라인]빚 내 상가 투자하는 시대 끝

[이데일리 노희준 기자] 임대사업자 김씨는 서울에서 매매가 10억원인 상가 하나를 사려고 한다. 보증금 1억원에 월세 300만원의 임대료 수입을 얻을 수 있는 건물이다. 김씨는 은행에서 3.6% 변동금리로 6억원을 대출받으려 한다. 그런데 최근 은행에 문의한 결과 5억4000만원밖에 대출을 받을 수 없다는 답변을 받았다. 연간 상가의 임대소득이 한해 이자비용의 1.5배를 밑돌았기 때문이었다.

내년 3월부터 은행에서 돈을 빌려 상가 등 상업용 부동산에 대한 투자하기가 어려워진다. 부동산 임대업자 대출을 임대수익의 일정비율 이내로 제한할 수 있는 이자상환비율(RTI)이 도입되기 때문이다. 담보가액 이상의 대출금액은 처음부터 나눠 갚기도 해야 한다. 사실상 수익성이 없는 상가 등에 저금리의 낮은 이자만 믿고 무리하게 대출을 받아 투자하지 말라는 정부의 신호다. 금융당국은 26일 이런 내용의 여신심사 선진화 방안을 발표했다. 이는 지난 10·24 가계부채 대책의 후속조치다. 이날 발표는 기존에 도입하기로 했던 신DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율), RTI의 구체적 산정 방식에 초점이 맞춰졌다.

이에 따라 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 RTI가 1.5배(상가 등 비주택)나 1.2배(주택)를 넘지 못하는 부동산임대업자 대출은 대출이 제한될 수 있다. RTI는 숫자가 클수록 대출을 더 많이 받을 수 있다는 의미다. 같은 건물의 임대소득은 고정돼 있어 결국 RTI를 맞추려면 대출을 줄이거나 금리가 낮은 싼 대출을 찾아야 한다. 연간 임대소득이 한해 부동산 임대업대출 이자의 1.5배(상가 등 비주택)를 넘지 않는다고 대출이 바로 제한되는 것은 아니다. 하지만 RTI 기준 미달 시에도 대출을 해주려면 별도의 심사의견을 남겨야 하기 때문에 은행이 리스크를 떠안게 돼 대출에 소극적일 수밖에 없다. 여기에 부동산 임대업자 대출에도 유효담보가액을 초과하는 부분에는 10분의1씩 매년 갚아야 하는 분할상환 의무가 강제된다.

임채우 국민은행 부동산전문위원은 “기존에는 임대수익이 적더라도 대출을 많이 받아 투자에 나섰지만, 앞으로는 임대수익이 높은 물건을 찾을 수밖에 없어지면서 상가 투자가 보수적이 될 것”이라며 “자금 여력이 없는 사람은 투자하기가 어려워지면서 가계부채 관리 차원에서는 도움이 되고 내년 부동산 임대시장은 올해보다 둔화할 것”이라고 말했다.