“美상업용 부동산 시장, 고금리에 고전…‘매도자 융자’ 일반화”

[이데일리 김윤지 기자] 미국 상업용 부동산 시장이 고전하면서 대형 자산운용사들도 거래에 ‘매도자 융자’ 전략을 활용하고 있다고 14일 블룸버그통신이 보도했다. 높은 금리 수준으로 수익률 압박을 받자 거래를 활성화 시켜 자금을 확보하기 위함이다.

블룸버그에 따르면 최근 글로벌 사모펀드 블랙스톤은 부동산투자신탁(REIT) ‘블랙스톤 리얼 에스테이트인컴 트러스트(BREIT)’의 보유 자산 중 하나인 학생 기숙사를 사모펀드 KKR에 매각하면서 총 10억 달러의 부채를 인수할 수 있는 옵션을 제공했다. 이는 은행 금리보다 낮은 연간 6.5%의 이율로, 블랙스톤은 우선주를 통해 자금을 조달했다.

사진=AFP

이에 대해 블룸버그는 “BREIT 역사상 유일한 ‘매도자 융자’(seller financing) 사례”라면서 “상업용 부동산 시장이 침체된 상황에서 거래를 활성화하고 가능한 높은 가격을 부르기 위해 얼마나 금융 전략을 파고드는지 보여주는 사례”라고 평가했다.

‘매도자 융자’는 판매자가 일종의 대출 기관이 되는 것이다. 보통 부동산을 인수할 때 인수자는 대출 등을 통해 전액을 판매자에게 지불한다. 이 방법이 여의치 않을 때 구매자는 일부 금액만 지불하고 나머지는 판매자가 낮은 이자의 대출 형태로 제공하는 것이다. 구매자 부담을 낮춰 거래를 활성화 시키고 판매 금액을 높일 수 있지만 기회 비용 발생, 상환 지연의 위험 등이 단점으로 꼽힌다.

블룸버그는 이 같은 방식이 이전에는 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 타격을 받은 오피스 분야에서 주로 활용됐지만 최근에는 거래를 원활하게 하기 위한 일반적인 전략이 됐다고 전했다. 금리 수준이 높아지면서 차입 비용은 높아졌지만 부동산 가치는 떨어지면서 미국 상업용 부동산 시장이 고전하고 있음을 보여주는 셈이다.

BREIT 또한 상환 압박을 받고 있다. 2022년까지만 해도 순매수 행렬이 이어지던 BRIEST는 지난해 순매도로 돌아섰다. 블룸버그는 2022년 말부터 상환 요청이 분기마다 증가하고 있다고 전했다.

매디슨 리얼티 캐피털의 공동 설립자인 조쉬 제겐은 “부동산 가격의 마지막 1달러를 위해 점점 더 많은 자금이 시장에 제공되고 있다”면서 “하지만 그 자금은 시스템으로 돌아오지 않고 투자자들이 예상했던 것만큼 빨리 돈을 돌려받지 못하고 있다”고 말했다.

코로나19 팬데믹 이후 오피스 빌딩에 대한 수요가 급감하고 고금리에 따른 이자부담, 경제 불확실성, 소매업의 변화 등으로 인해 미국 상업용 부동산 시장은 크게 위축됐다.