롯데건설 시공 '홈플러스 부천 상동점 개발' 7500억 본PF 성공

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 롯데건설이 시공하는 ‘홈플러스 부천 상동점 개발사업’이 7500억원 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 성공했다.

홈플러스 부천 상동점은 사업계획 승인을 받아서 착공을 위한 인허가 절차를 밟아야 한다. 이 대출금을 유동화한 증권도 차환 발행되고 있다. 만약 유동화증권 원리금을 상환할 자금이 부족해질 경우 하나증권이 자금을 보충해야 한다.

부천시청, 1월 사업계획 승인…구조심의·착공 준비 ‘박차’

7일 금융투자업계에 따르면 ‘홈플러스 부천 상동점 주상복합 개발사업’은 지난달 말 7500억원 규모 본PF 조달에 성공했다. 본PF란 인허가가 완료된 상태에서 착공 후 공사비, 분양 홍보 등 사업비에 쓰기 위해 조달하는 자금이다.

이 사업은 경기도 부천시 원미구 상동 540-1번지 일원에 지하 7층~지상 47층 규모 공동주택 936가구 및 오피스텔, 근린생활시설 등을 신축해서 분양하는 사업이다. 오는 2026년 3월 착공 및 분양 개시를 목표로 진행 중이다.

홈플러스 부천 상동점 일대 (사진=네이버지도 캡처)

시행사 미래도시는 위탁자로서 사업에 관한 시행·관리·처분에 부수한 권리 일체를 한국자산신탁(수탁자)에 관리형토지신탁했다. 롯데건설이 시공사로 참여한다.

관리형토지신탁이란 신탁회사가 사업의 시행자(사업주체)가 되지만, 사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달해서 사업을 진행하는 신탁제도를 말한다.

부천시에 따르면 이 사업은 지난 1월 말경 사업계획 승인을 받았다. 사업계획승인 대상은 주택건설의 경우 30가구 이상 연립주택, 다세대주택 및 도시형 생활주택, 20가구 이상 단독주택 및 아파트다. 간혹 사업계획 변경 승인을 하는 경우가 있다.

그 다음으로는 사업주체가 감리자 모집, 구조 심의, 착공 준비 등 절차를 추진해야 한다. 다만 아직 사업계획 승인 이후로 진행된 사항이 없다.

미래도시는 지난달 체결한 사업 및 대출약정서에 따라 특수목적회사(SPC) 에이치에스상동제일차를 포함한 대주들로부터 총 7500억원 한도의 대출을 조달했다.

이 대출은 담보 및 상환순위에 있어 같은 순위다. 이 중 에이치에스상동제일차는 150억원 한도의 대출채권 대주로서 참여했다. 최초인출일은 지난달 31일, 대출만기일은 오는 2030년 11월 29일이다.

대출원금의 경우 대출만기일에 일시상환하는 조건이지만, 대출약정에서 정한 조건에 따라 조기상환할 수 있다. 대출이자는 유동화증권 발행계획과 동일하게 설정된 이자기간에 대해 고정금리로 산정해서 선급된다.

에이치에스상동제일차는 이 대출채권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. ABSTB가 제27회차까지 발행될 경우 만기가 2030년 11월 29일로 동일하다.

이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관은 하나증권이며 업무수탁자는 한화투자증권이다.

기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 일차적으로 미래도시의 채무상환 능력에 따라 달라진다. 또한 사업의 진행경과 및 여건 등에 따라서도 달라지는 만큼 불확실성이 있다.

또한 에이치에스상동제일차는 기초자산 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서 일련의 유동화증권을 차환발행할 예정이다. 이에 따라 다음 회차 유동화증권 미매각에 따른 차환발행 위험이 존재한다.

에이치에스상동제일차는 이같은 위험을 통제하기 위해 지난달 하나증권과 ’사모사채 인수 및 대출채권 매입 등에 관한 확약서‘를 체결했다.

이 확약서에 따르면 하나증권은 에이치에스상동제일차가 유동화증권을 상환할 자금이 부족할 경우 그 자금을 충당해야 한다. 이를 위해 하나증권은 △에이치에스상동제일차가 보유한 대출채권을 매입하거나 △에이치에스상동제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 △에이치에스상동제일차에 자금보충해야 한다.

에이치에스상동제일차는 하나증권이 납입하는 대출채권 매입대금, 사모사채 인수대금 및 자금보충금원을 재원으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환한다.

기존 대출 2100억, 9월로 만기 연장…롯데건설 ‘자금보충’

기존에 미래도시가 받았던 대출은 만기가 오는 9월로 연장됐다. 앞서 미래도시 등은 이 사업 관련해서 지난 2020년 10월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 기은센상동제일차 등 대주단과 총 2700억원 한도의 대출약정을 체결했다.

이 중 기은센상동제일차는 원금 1320억원 한도 대출을 실행하기 위해 제1회 유동화기업어음(ABCP)을 발행했었다. 이후 기은센상동제일차는 수차례 변경 대출약정을 체결해서 추가 대출을 실행하고 대출만기를 연장했으며, 유동화증권을 차환 발행했다.

이후 기은센상동제일차 등 대주단은 지난 3일 미래도시 등과 ‘대출약정서의 변경약정서(27차)’를 체결해서 대출만기를 연장하고, 금융조건 일부를 변경하기로 했다.

(자료=금융투자업계)

이에 기은센상동제일차는 기존에 발행한 제11회 유동화증권을 상환하기 위해 이달 7일 제12회 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 발행한도는 2100억원이며, 만기일은 오는 9월 6일이다.

이 유동화증권의 기초자산은 기은센상동제일차가 미래도시에 대해 보유한 총 2100억원 대출채권이다. 각 트랜치별 대출원금은 △트랜치A-1 1550억원 △트랜치A-2 550억원이다.

트랜치A-1 대출 및 트랜치A-2 대출의 종전 만기일은 지난 5일이었지만, 오는 9월 5일로 3개월 연장됐다. 미래도시는 변경된 대출기간에 대한 고정금리 대출이자를 기존 대출만기일(지난 5일)에 선급했다.

미래도시는 사업의 수익 등으로 대출원리금을 상환할 예정이다. 또한 기은센상동제일차는 대출채권의 관리, 운용 및 처분에 의한 수익 등으로 유동화증권을 상환할 계획이다. 이 유동화 거래의 주관회사 및 자산관리자는 IBK투자증권이며, 메리츠증권은 업무수탁자를 맡고 있다.

다만 미래도시의 신용도 및 사업의 진행상황 등을 고려할 때 대출채권에 신용위험이 존재한다. 이같은 위험을 통제하기 위해 롯데건설이 자금보충 및 채무인수 의무를 맡고 있다.

기은센상동제일차는 지난 2020년 10월 롯데건설 및 미래도시와 자금보충 및 조건부 채무인수약정(자금보충약정)을 체결했다.

이 약정에 따르면 롯데건설은 기은센상동제일차가 유동화증권 원리금을 상환할 자금이 부족할 것으로 판단해서 자금보충을 요청할 경우 그 부족자금을 기은센상동제일차에 빌려줘야 한다. 자금부족 발생 요인으로는 대출채권 만기일에 대출금이 상환되지 않는 경우 등이 있다.

롯데건설이 자금보충 의무를 이행하지 않거나, 자금보충약정의 해지 또는 해제 등 사유로 자금보충 의무를 부담하지 않게 되는 경우에는 롯데건설이 미래도시의 대출원리금 등 채무를 중첩적으로 인수한 것으로 간주된다.

이에 따라 당시 남아있는 인수대상 채무를 기은센상동제일차에 변제해야 한다. 중첩적 채무인수란 제3자인 인수인이 기존 채무자와 함께 동일한 내용의 채무를 부담하는 것을 목적으로 하는 계약을 말한다.