“부동산 PF P2P투자 주의해야..담보가치 미비”

[이데일리 노희준 기자] 개인간(P2P)상품에 투자하려는 김씨(42세)는 ‘고수익’을 기대하고 목표수익률이 가장 높은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)상품에 투자했다. 하지만 투자만기(9개월) 시점에 연체가 발생했는데 알고보니 해당 PF건물은 착공도 안 된 상태였다. 김씨는 목표수익률만 보고 성급하게 투자결정을 내린 것을 후회했다.

28일 금융감독원(‘꿀팁’정보)에 따르면 부동산 PF상품은 부동산 담보가치가 미약한 상품이다. 부동산 PF상품이란 빌라 등의 건축자금을 미리 대출해주는 계약에 투자하는 상품이다. 정상적으로 건축이 되고 분양이 돼야만 담보가 생성되는 상품이라는 얘기다. 따라서 부동산 경기가 하락하면 담보물의 예상가치도 감소할 소지가 높다.

특히 미분양이 발생하거나 건축과정에서 금융권 대출이 제한되면 대규모 장기 연체가 발생할 가능성이 높다. 따라서 투자결정시 담보권 정도, 변제 순위를 말하는 선후순위 여부, 건축물 대상지역 등을 확인해야 한다. 또한 P2P업체가 공사진행상황을 홈페이지에 상세히 공시하는 업체인지 확인해보는 게 좋다.

기본적으로 P2P투자는 원금손실 우려가 있는 투자상품이라는 점을 명심해야 한다. 차입자가 원리금을 상환하지 못하면 투자자에게 손실이 그대로 귀속된다. 이에 따라 P2P상품 투자시에는 제도권 금융상품보다 본인의 리스크 관리가 더 중요하다. 따라서 은행 마이너스 통장 등에서 차입을 통해 투자하는 것은 적합하지 않다는 게 금감원 권고다.

고객 예치금이 분리보관 되고 있는지도 점검해야 한다. 분리보관 시스템을 도입하지 않은 업체가 파산이나 해산할 경우 제3의 채권자가 P2P업체 자산에 가압류를 할 수 있다.

기왕 P2P투자를 할 거라면 절세 팁도 챙겨보는 게 좋다. P2P 투자로 번 수익에는 소득세법에 따라 이자소득세율(27.5%)이 적용된다. 은행 예적금에 붙는 이자소득세(15.4%)보다 높은 세율이다. 다만 세금 계산시 원단위는 절사(가령 세금 79원은 70원으로 산정)를 하고 있어 100개 이상의 신용채권에 소액 분산투자하면 실효세율을 낮출 수 있다는 설명이다. 가령 200만원을 150여명에게 분산해 차주당 1만원～2만원을 신용대출 중개상품에 투자하면 상품의 실효세율은 16%～17% 수준이 된다는 설명이다.