JLL "수도권 A급 물류센터, 임차수요 견조…올해 투자시장 혼조세".

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 존스랑라살(JLL) 코리아는 수도권 A급 물류센터가 견조한 임차 수요를 보였다고 22일 밝혔다.

수도권 A급 물류센터란 수도권 지역 내 연면적 1만평 이상, 램프 및 자연 경사로를 통해 전층 접안 가능한 물류센터를 말한다. 이밖에도 여러가지 조건들이 있으나, 이를 모두 충족하지 않더라도 경우에 따라 A급으로 분류되기도 한다.

JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2023년 4분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 따르면 지난해 서울 수도 권역에 대규모 물류센터가 신규 공급됐지만 견조한 임차활동으로 신규 물량들이 대거 소화되며 임대시장이 예상보다 빠르게 안정화됐다.

견조한 임차활동으로 많은 신규 물량 소화

작년 수도권 A급 물류센터의 총 순흡수면적은 약 110만평(360만㎡)으로, 2022년 대비 131% 상승했다. 순 흡수면적은 일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적이다. 순 흡수면적이 양(+)이면, 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 뜻이다.

작년 4분기 수도권 물류센터 권역별 임대료, 공실률 (자료=JLL)

수도권 서부 권역(인천, 김포, 안산 등 포함)의 순 흡수면적이 38만7000평으로 가장 컸다. 이어서 수도권 남부 권역(화성, 평택, 안성)이 35만4000평으로 조사됐다.

작년 4분기 공실률은 지난 3분기와 비슷한 13.1% 수준이다. 많은 물류센터 공급에도 견조한 임차활동으로 신규 물량들을 어느 정도 소화해 공실률에 큰 변동이 없었다.

우정하 JLL 물류산업자산 서비스 본부장은 “물류 효율성 개선을 위해 센터를 통합하려는 수요와 노후화된 센터에서 현대화된 센터로 이전하고자 하는 양질의 자산 선호 수요가 나타났다”며 “이커머스 업체의 물류센터 확장도 발생한 만큼 현재 수요 추세는 내년에도 지속될 것”이라고 말했다.

작년 수도권 A급 물류센터 시장에 자가센터를 포함해 총 65개, 약 153만평 물류센터가 준공됐다. 지난 2022년 대비 물류센터 갯수로는 약 2배, 면적으로는 103% 증가했다. 권역별로는 남동부, 남부, 서부, 중부, 북부 순으로 많은 물류센터가 신규 공급됐다.

심혜원 JLL 리서치 팀장은 “고금리 환경과 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 경색, 건설시장 어려움은 올해에도 지속될 것”이라며 “작년 말 기준으로 올해 약 130만평의 많은 물류센터 공급이 예정되어 있으나 지난해와 같이 이미 건설 중인 센터의 완공 지연도 발생할 수 있어 공급물량이 감소할 수도 있다”고 말했다.

이어 “올해 신규 착공은 자금 조달의 어려움으로 매우 제한적일 것”이라며 “내년에는 공급이 크게 감소해 수급 불균형이 해소될 것”이라고 내다봤다.

올 임대료 인상폭 제한적…올해 투자시장 혼조세

작년 4분기 수도권 A급 물류센터의 월 평균 명목 임대료는 3만3900원으로 집계됐다. 지난 3분기 대비 0.3%, 전년 동기 대비 0.8% 증가한 수치다.

명목 임대료는 무상 임대(렌트프리)를 적용하지 않은 임대 기준가를 뜻한다.

올해에도 상당한 양의 신규 공급이 계속해서 유입될 예정으로 임대료 인상폭은 제한적일 것으로 전망된다. 임대료는 향후 공급 추이, 수요, 인플레이션률, 건축비, 조달금리 등락 방향성 등에 따라 혼조세가 나타날 것으로 보인다.

상온 물류센터는 임대료 인상이 예상된다. 반면 저온 물류센터는 상대적으로 공실률이 높아서 임대료의 상승률은 정체될 가능성이 높고 큰 인센티브가 제공될 것으로 관측된다.

이전에 낮은 가격에 임대차계약을 체결했던 센터들을 중심으로 계약 갱신 시점이 도래함에 따라 임대료를 급격하게 인상한 사례들이 관측되고 있다. 올해에도 이같은 사례들이 발생할 것으로 예상된다.

작년 물류센터 투자 거래 규모는 약 6조4131억원으로 전년도 대비 2.6% 감소했다. 어려운 시장 여건과 얼어붙은 투자 심리에도 선매입 약정된 건들이 이행되며 투자 거래 규모를 유지했다.

작년 총 거래의 약 37%가 해외 투자자였던 것으로 조사됐다. 이는 4년 만에 가장 높은 수치다. 국내 기관들의 유동성이 매우 제한적인 상황에서 상대적으로 여유가 있는 해외 투자자들을 위주로 선별적인 거래가 발생했다. 올해에도 이러한 추세가 이어질 전망이다.

작년 가장 큰 규모의 물류센터 거래 사례로 ‘로지스허브 인천’과 ‘로지스코 양지’가 있다. 로지스허브는 준공 전 선매입 건이다. 작년 2분기 준공된 이후 작년 11월 3080억원에 AEW로 소유권이 이전됐다.

인베스코가 소유하던 로지스코 양지는 이화자산운용이 미래에셋투자운용에 4670억원에 팔았다.

올해 투자시장은 유동성 변동성과 자금조달시장에 따라 혼조세를 보일 것으로 예상된다. 매각을 원하는 자산이 계속해서 시장에 나오고 있어서 올해에는 많은 투자 기회가 있을 전망이다.

우수한 입지에 있는 상온 물류센터에 대한 수요가 많을 것으로 예상된다. 잔여 임차기간이 길고 우량한 임차인을 보유한 센터에 대한 선호도가 클 것이다.

또한 임차인 리스크가 큰 선매입보다 공사가 완료된 코어 물류센터에 대한 투자 선호도가 높게 나타날 것으로 보인다. 대출 만기가 임박한 핵심 지역의 자산을 할인된 가격에 인수하고자 하는 수요도 꾸준히 관측되고 있다.