'브룩필드의 청라, KKR의 인천 쿠팡'…올해 물류센터 빅딜은

[이데일리 김성수 기자] 올해 물류투자 거래사례 중 매매금액 기준으로 가장 큰 규모의 투자는 브룩필드가 개발한 인천 원창동 물류센터였다.

국내 물류 부동산시장에 ‘고금리, 임차인 확보 어려움, 선매입 약정 미이행’이라는 ‘3대 악재’가 있었지만 입지 및 시설이 우수한 자산들 위주로 거래돼서 캡레이트가 4% 후반인 사례도 다수 있었다.

브룩필드가 개발한 인천 원창동(청라) 물류센터 (사진=김성수 기자)

‘국내 최대’ 브룩필드 물류센터, 캡레이트 ‘6.1%’

7일 금융투자업계에 따르면 캐나다계 글로벌 대체투자 운용사인 브룩필드가 개발한 인천 원창동(청라) 물류센터는 올해 주요 물류센터 거래사례 중에 매매금액 1위를 차지했다.

인천 서구 원창동 391-9 외 5필지에 위치한 이 물류센터는 연면적이 약 13만평(43만㎡)에 이르러 국내 최대 규모로 개발됐다. 약 6500억원이 투자됐으며, 완공 뒤 9000억원 이상의 가치가 될 것으로 전망된다.

이 자산은 쿠팡이 80% 임차해 공실문제도 해결됐다. 이에 공급과잉 우려와 어려운 대출조건에도 리파이낸싱에 성공하면서 딜클로징(거래종결)할 수 있었다. 이자 및 기타비용을 포함한 리파이낸싱 대출조건 금리는 9% 이상인 것으로 알려졌다.

캡레이트는 6.1%다. 캡레이트란 상업용부동산에 투자했을 때 1년에 얼마나 벌 수 있는지를 수치로 표현한 것이다. 연 순영업이익(NOI)을 부동산 매매가격으로 나눠 계산한다. 캡레이트가 오르면 임대료를 높이거나 건물값을 낮춰야 한다.

매매금액 기준 2위는 약 6000억원에 거래된 인천 서구 석남동 224-20번지 일대 혁신(쿠팡) 물류센터다. 지하 1층~지상 8층, 연면적 29만9247.26㎡ 규모다.

콜버그크래비스로버츠(KKR)가 투자했으며, 이지스자산운용이 리파이낸싱에 성공하면서 선매입됐던 매물이 올해 완공 및 거래됐다. 캡레이트는 4.7%이다.

(자료=컬리어스)

세번째로 큰 규모의 딜은 미래에셋자산운용이 약 4670억원에 매입한 경기 용인시 소재 로지스코 양지(쿠팡5) 물류센터다.

경기 용인시 처인구 양지면 양지리 920 일대 있으며 지상 1층~지상 10층, 연면적 20만5000㎡ 규모다.

원 소유자는 이화자산운용펀드를 통해 소유한 미국 자산운용사 인베스코다. 캡레이트는 5.4%다.

고금리에 대출 ‘난항’…외국계 투자자 참여 증가

네번째로 규모가 큰 딜은 YNP자산운용이 해외 투자자 KKR의 자금을 유치해 약 3230억원에 인수한 오산 로지폴리스 물류센터다. 캡레이트는 5.0%다.

YNP자산운용은 지난 2019년 설립됐으며 설립자는 김앤장법류사무소의 건설·부동산금융 분야 전문 변호사인 유관식 대표다. KKR 외에도 SC 캐피탈, 하이트만 등 해외 LP 자금을 유치해 국내 여러 물류센터 투자 트랙레코드를 쌓았다.

5위는 삼성SRA자산운용이 3170억원에 매입한 한강로지스 물류센터, 6위는 페블스톤자산운용이 AEW 캐피탈 자금을 유치해서 자기자본 비율을 높여 2840억원에 인수한 여주 가남 물류센터다.

여주 가남 물류센터 (사진=페블스톤자산운용)

여주 가남 물류센터는 경기도 여주시 가남읍 본두리 17-56 일대 있으며 지하 2층~지상 4층, 물류시설 3개동, 지원시설 1개동으로 지어졌다. 연면적은 15만8791.03㎡ 규모다.

금융투자업계 관계자는 “최근 고금리 여파에 대출로 자금조달하기가 쉽지 않다”며 “운용사가 주체가 돼서 자금을 모아 투자하는 방식보다는 AEW캐피탈 등 외국계 기관투자자에게 자금을 받아 체결하는 딜이 증가하고 있다”고 말했다.

이어 “보수적으로 물류센터를 검토하는 국내 기관 자본과 달리 외국계 투자자본은 오피스보다 물류자산을 선호한다”며 “외국계 자본 투자가 증가하고 있다”고 덧붙였다.

물류센터는 올해 캡레이트가 상승세를 보였다. 평균 캡레이트는 5.5% 수준이다. 공실 위험 증가와 금리 상승 여파로 물류센터의 임대료 상승폭이 줄어들어서다.

올해 하반기 거래된 물류센터의 경우 위치 및 시설이 우수한 자산들 위주로 거래돼서 캡레이트가 4% 후반 수준이 다수 있었다. 또한 선매매 사례 중에는 5% 후반 혹은 6% 초반을 기록한 거래도 있었다.