"오피스 투자는 옛말"…국내 물류센터 쓸어담는 해외 큰손들

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 해외 투자자들이 올해 국내 물류센터 투자에 ‘줄줄이’ 나섰다. 전자상거래 시장 성장으로 물류센터 임차수요는 꾸준한데 최근 몇 년간 물류센터 착공이 급감함에 따라 물류센터 시장이 공급부족 상태로 바뀔 것이라는 이유에서다.

일부 투자자는 가격이 오른 국내 오피스를 매도하고 물류센터를 매입하는 방식으로 포트폴리오 교체에 나섰다. 앞으로도 해외 투자자들의 물류센터 매입이 증가할 것으로 기대된다.

GIC·블랙스톤·부바달라 등 해외 투자자 ‘저가매수’

16일 모건스탠리캐피탈 인터내셔널(MSCI), 상업용부동산 서비스회사 컬리어스에 따르면 올해 보유자산 투자금액 기준으로 한국 물류자산을 가장 많이 소유한 해외 투자자는 싱가포르투자청(GIC)이다.

올해 국내 물류센터의 주요 해외 투자자 10위권 (소유기준) (자료=컬리어스)

GIC는 싱가포르 국부펀드로, 싱가포르가 해외에 투자한 자산을 관리하기 위해 1981년 설립한 100% 정부 지분 소유의 운용사다. GIC는 국내 25개 물류센터 프로젝트에 3조1530억원 규모 투자를 하고 있다.

당초 GIC는 보유자산 투자 금액 기준으로 국내 오피스를 가장 많이 소유한 투자자였다. 그러나 최근에는 장기간 보유하던 프라임급 오피스를 매도하고 물류자산 투자에 나서고 있다.

일례로 GIC는 올해 서울 도심권역(CBD)에 보유한 오피스 ‘더 익스체인지 서울’, ‘서울파이낸스센터(SFC)’ 매도에 나섰다.

더 익스체인지 서울은 서울 중구 무교로 21 일대 위치해 있으며 지하 3층~지상 15층, 연면적 2만9481.7㎡ 규모다. 서울지하철 1·2호선 환승역 시청역, 5호선 광화문역이 걸어서 5분 이내 있는 ‘트리플 역세권’ 입지다.

서울파이낸스센터는 서울 중구 세종대로 136 일대 위치한 오피스 빌딩으로 더 익스체인지 서울 바로 옆에 있다.

대신 GIC는 올해 그래비티자산운용 펀드(그래비티일반사모부동산투자회사제7호)를 통해 부천 내동 복합 물류센터를 약 3000억원에 매입했다. 이는 올해 물류투자 사례 중 매매가 기준으로 3위 규모다.

부천 내동 복합 물류센터는 경기도 부천시 내동 222-11 일대에 있으며 지하 2층~지상 12층, 연면적 8만2645㎡(약 2만5000평) 규모다. 미래인로지스부천피에프브이(PFV)가 개발했다.

앞으로 GIC는 전통적으로 선호했던 오피스 대신 물류자산 투자를 확대할 것으로 전망된다.

다른 외국계 투자자들도 국내 물류센터에 대거 투자했다. 아랍에미리트연합(UAE) 국부펀드 부바달라는 미국계 부동산 컨설팅업체 존스랑라살(JLL) 자회사인 라살자산운용과 함께 안성 대덕 물류센터에 투자했다.

안성 대덕물류센터(A동, B동) (자료=범CM 건축사사무소 홈페이지)

안성 대덕 물류센터는 경기 안성시 대덕면 무능리 2번지 일대 있으며 지하 1층~지상 3층, A동 연면적 18만7390.63㎡, B동 연면적 20만831.96㎡ 규모다. 라살자산운용이 지난 6월 지산산업으로부터 이 물류센터가 준공도 되기 전에 매입했다.

매매가는 A·B동 합쳐 6030억원으로, 올해 물류 투자사례 중 최대 규모 거래다. 다이소, 삼덕로지스 등이 임차해서 공실이 모두 해소됐다.

내년부터 공급과잉 해소…2026년 ‘공급부족’ 전환

미국 최대 사모펀드 회사 블랙스톤은 국내 물류센터에 처음 투자했다. 페블스톤자산운용이 블랙스톤을 투자자로 유치해서 경기 김포 성광로지스틱스 물류센터를 인수한 것. 이로써 지난 10월 18일 페블스톤제21호일반부동산사모투자회사가 설정 완료됐다.

김포 성광물류센터는 김포시 고촌읍 전호리 725 일대 있고 지하 1층~지상 4층, 연면적 2만9999.16㎡(9075평) 규모다.

글로벌 사모펀드 운용사인 워버그핀커스는 국내 디벨로퍼 엠큐그룹과 설립한 합작법인 ‘큐브인더스트리얼자산운용’을 통해 국내 물류자산 투자를 확대할 예정으로 전해졌다.

외국계 투자자가 이처럼 국내 물류센터 투자에 뛰어든 것은 그간 가격이 떨어져 ‘저가매수’가 가능한데다 수년간 이어졌던 물류센터 공급과잉 현상이 내년부터 해소될 것이란 기대감 때문이다.

올해 주요 물류센터 거래사례 10위권 (자료=컬리어스)

국내 상업용부동산 서비스회사 젠스타메이트가 수도권 물류센터의 건물 기준 3.3㎡(평)당 거래가격을 분석한 결과 상온 물류센터는 2022년 667만원에서 작년 629만원, 올해 상반기 577만원으로 떨어졌다.

저온 물류센터는 2022년 1143만원에서 작년 1109만원, 올해 상반기 887만원으로 하락했다.

공사비 증가, 고금리, 프로젝트파이낸스(PF) 시장 경색으로 물류센터 개발이 어려워지면서 착공 시기도 계속 늦춰지는 분위기다.

쿠시먼앤드웨이크필드코리아 자료를 보면 작년에 착공 신고한 수도권 물류센터는 총 16곳인데 실제로는 단 한 곳도 착공하지 않은 것으로 조사됐다. 물류창고 착공에서 준공까지 2년이 걸리기 때문에 앞으로 2년간은 공급 공백이 생길 수밖에 없다는 의미다.

젠스타메이트에 따르면 현재 계획된 전국 물류센터 공급 규모는 약 752만㎡에서 올해 650만㎡, 내년 247만㎡, 2026년 약 43만㎡로 계속 줄어든다. 반면 매년 온라인 시장이 성장하는 만큼 물류센터 임차 수요는 매년 264만㎡ 정도 꾸준히 발생한다.

한 상업용부동산업계 관계자는 “물류센터 신규 공급이 둔화되고 있어서 내년 하반기가 되면 공급이 거의 없을 것”이라며 “내년부터 물류센터 임대시장의 수급 불균형이 서서히 완화되고 2026년에는 공급부족으로 돌아설 것”이라고 내다봤다.

다른 상업용부동산업계 관계자는 “국내 기관투자자들은 이미 물류센터에 돈이 묶여있거나 자산을 보수적으로 운용하는 경우가 많아서 물류센터 투자를 하기 어렵다”며 “실탄이 두둑한 외국계 투자자들은 지금 시장 상황을 ‘기회’로 보고 있다”고 말했다.