'인천 청라 49층 오피스텔 개발' 대출 1330억…유동화로 차환

[이데일리 마켓in 김성수 기자] ‘인천 청라국제도시 49층 오피스텔 개발사업’ 관련 대출이 각각 내년 11월(200억원)과 오는 2028년 2월(1130억원) 만기를 맞는다.

이 사업은 이지스자산운용, IBK투자증권, DB손해보험, IBK기업은행 등이 손잡고 진행 중이다. 대출채권을 기초로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다.

200억 대출, 내년 11월 만기…1130억 대출, 2028년 2월

15일 금융투자업계에 따르면 ‘인천 청라국제도시 C18BL 복합시설 개발사업’ 관련 대출 1130억원이 오는 2028년 2월 17일 만기를, 200억원은 내년 11월 14일 만기를 맞는다.

(자료=나산종합건축사사무소)

이 사업은 인천 서구 청라동 6-7, 8번지 일원에 지하 5층~지상 49층 건축물을 신축해 522실 오피스텔 등을 분양하는 사업이다. 대우건설이 시공사로 참여한다. 사업의 시행주체는 청라아트프로젝트금융투자다.

청라아트프로젝트금융투자의 주요 주주 및 지분율은 △신한은행(이지스이익참여형메자닌일반사모부동산모투자신탁제1-3호 신탁업자) 32% △IBK투자증권 19% △이지스자산운용 11% △IBK기업은행 10% △DB손해보험 10% △신한캐피탈 8% △IBK캐피탈 5% △미래에셋생명 5% 순이다.

회사는 작년 11월 16일 체결한 사업 및 대출약정서에 따라 대주들로부터 총 1450억원 한도의 대출을 조달했다. 이 1450억원은 △트랜치 A1 대출(약정한도 950억원) △트랜치 A2 대출(약정한도 500억원)로 나뉜다.

상환순위 등에 있어 트랜치 A1, 트랜치 A2 순이다. 각 트랜치별 대출 약정한도는 다시 △트랜치 A1-1 850억원 △트랜치 A1-2 100억원 △트랜치 A2-1 250억원 △트랜치 A2-2 250억원으로 나뉜다.

트랜치별 대주는 △트랜치 A1-1 DB손해보험, IBK캐피탈, 신한캐피탈, 엘프라퍼티투, 드림구삼청라제일차 △트랜치 A1-2 한국투자부동산신탁 △트랜치 A2-1 DB손해보험 △트랜치 A2-2 한국투자부동산신탁이다.

청라아트프로젝트금융투자가 받은 차입금은 작년 말 기준 1330억원이다. 이 중 200억원은 내년 11월 14일 만기며, 1130억원은 오는 2028년 2월 17일 만기가 돌아온다.

(자료=감사보고서)

각 차입처별 차입금은 △DB손해보험(금리 7.8%) 268억원 △신한캐피탈(금리 7.8%) 89억원 △엘프라퍼티투(금리 7.8%) 108억원 △IBK캐피탈(금리 7.91%) 45억원 △드림구삼청라제일차(금리 7.91%) 250억원 △DB손해보험(금리 9.5%) 230억원 △한국투자부동산신탁(금리 7.27%) 140억원 △신한은행(이지스이익참여형메자닌일반사모부동산모투자신탁제1-3호 신탁업자, 금리 8.6%) 200억원이다.

유동화증권 상환 어려우면 교보·IBK투자증권 ‘자금보충’

특수목적회사(SPC) 드림구삼청라제일차는 트랜치 A1 대주 중 하나로 참여해서 작년 11월 17일 청라아트프로젝트금융투자에 원금 250억원 대출을 실행했다. 대출 만기일은 오는 2028년 2월 17일이다.

대출이자는 매 3개월로 설정된 이자기간에 대해 약정한 변동금리로 산정해서 선급된다. 또한 기한이익상실 등 어떤 사유에도 반환되지 않는다.

드림구삼청라제일차는 이 대출채권을 기초로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 250억원 한도에서 차환발행하고 있다. 제20회차까지 발행하면 만기가 2028년 2월 17일 돌아온다. 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자는 교보증권이다.

기초자산인 대출채권의 회수 성과는 사업의 진행상황 및 여건 등에 따라 달라질 것으로 보인다. 또한 드림구삼청라제일차는 대출채권 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서 일련의 유동화증권을 차환발행할 예정이므로, 다음 회차 유동화증권이 미매각될 경우 차환발행 위험을 겪을 수 있다.

이에 따라 드림구삼청라제일차는 유동화증권 차환발행 위험을 통제하기 위해 작년 11월 교보증권과 ‘대출채권 매입확약에 관한 합의서’를 체결했다.

이 합의서에 따르면 △대출채권 기한이익이 상실된 경우 △드림구삼청라제일차가 발행한 유동화증권 만기일 특정시각을 기준으로 유동화증권 전부에 대한 상환자금이 일부라도 부족한 경우 등이 발생하면 교보증권은 유동화증권 상환재원 등 부족자금을 충당하기 위해 250억원 한도에서 자금보충을 해야 한다.

이 때 자금보충 방식은 △드림구삼청라제일차가 청라아트프로젝트금융투자에 대해 보유하는 250억원 한도 대출채권을 매입하거나 △드림구삼청라제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 △드림구삼청라제일차에 대해 자금보충을 하는 방식 등이 있다.

드림구삼청라제일차는 교보증권이 납입하는 대출채권 매입대금, 사모사채 인수대금, 자금보충 금원 등을 재원으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환한다.

엘프라퍼티투도 트랜치 A1 대주 중 하나로 참여했으며, 원금 150억원 대출채권을 기초로 ABSTB를 발행했다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관은 IBK투자증권이다.

(자료=감사보고서)