'더 파크사이드 스위트' 분양 코앞…'브라이튼 여의도' 타격 없을까

[이데일리 김성수 기자] 이달 입주하는 고가 임대아파트 ‘브라이튼 여의도’가 계약률을 얼마나 끌어올릴 수 있을지에 업계 시선이 집중되고 있다. 같은 달 용산구 이태원동에 분양하는 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’에 수요층을 뺏길 경우 분양 성적에 악영향을 받을 수 있어서다.

이 사업장은 현재로선 프로젝트파이낸싱(PF) 상환 부담이 없다. 다만 오는 2025년 9월에는 신영이 사업장을 청산한 후 받을 배당이익을 담보로 받은 대출 500억원의 만기가 돌아온다. 사업장의 분양 성적이 좋지 않을 경우 신영이 대출금 상환에 어려움을 겪을 수 있다.

‘브라이튼 여의도’ 조감도 (자료=신영)

신영 ‘브라이튼 여의도’ 대출 500억, 2025년 9월 만기

4일 금융투자업계에 따르면 시행사 신영은 브라이튼 여의도 개발사업을 끝내고 청산할 때 받을 배당이익을 담보로 받은 대출 500억원의 만기를 오는 2025년 9월 2일 맞는다.

브라이튼 여의도는 서울 영등포구 여의도동 31번지 일원(옛 여의도 MBC 부지)에 지하 6층~지상 49층 규모 랜드마크 복합단지를 짓는 사업이다. 오피스 1개동, 공동주택(아파트) 454가구, 오피스텔 849실, 상업시설 4개동 등으로 구성된다.

오피스텔은 지난 2019년에 분양 완료했다. 아파트는 지난 4월 21일 견본주택을 열고 계약에 돌입했다. 단기 민간임대주택으로 4년 이후 분양 전환한다. 아파트 분양을 시작한 지 5개월이 지난 현재 계약률은 50%를 넘어섰다.

이달 입주를 시작할 예정이다. 지하 6층~지상 49층, 전용면적 84~132㎡, 총 454가구로 구성됐다. 전용면적별 물량은 △84㎡ 91가구 △101㎡ 91가구 △113㎡ 181가구 △132㎡ 91가구다.

시행사는 여의도엠비씨부지복합개발피에프브이(PFV)다. 신영이 보통주·우선주 포함해 지분율 85%를 보유한 최대주주다. 나머지 지분은 GS건설, NH투자증권이 각각 10%, 5%씩 보유했다. 시공사 GS건설은 올해 8월 31일까지 사용승인을 득해야 하는 책임준공 의무를 부담한다.

이 사업장은 현재로선 PF 상환 부담이 없다. PF 잔액 4000여억원이 지난 4월 차환발행 됐고, 현재 계약률이 50% 이상으로 엑시트 분양률(28%)을 넘어섰기 때문이다.

엑시트 분양률은 아파트나 오피스텔 등 건축물을 지을 때 PF에서 사용하는 용어로 ‘실제 대출금을 상환할 수 있는 손익분기점 분양률’을 뜻한다.

여의도엠비씨부지복합개발PFV 감사보고서를 보면 작년 말 기준 농협중앙회 등으로부터 빌린 PF 관련 장기차입금으로 4288억1329만원(연 이자율 3.27~6.0%)이 있다.

이태원 고급 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ 분양

다만 이달 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’가 분양할 경우 수요층을 일부 뺏길 수 있다는 우려가 있다. 이 경우 분양성적에 악영향을 받을 수 있다는 분석이다.

더 파크사이드 스위트는 유엔사부지 복합개발로 지어지는 고급 주거단지 ‘더 파크사이드 서울’ 중 오피스텔에 해당하는 명칭이다.

(자료=서울시, 용산구청)

유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구와 오피스텔 723실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다.

전체적인 단지명은 ‘더 파크사이드 서울’이며, 이 중 오피스텔 이름은 ‘더 파크사이드 스위트’다. 시공사는 현대건설로 지난 2월 착공해 공사를 진행하고 있다. 다음 달 초 오피스텔부터 분양할 예정이다.

단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ 공공보행통로도 갖춰진다. 고급 주거단지인 만큼 오피스텔 분양가는 계약면적 기준 평당 1억원을 육박할 것으로 예상된다. 이 경우 브라이튼 여의도 아파트의 공급가격보다 다소 높다.

브라이튼 여의도 수분양자는 ‘임대’(전세 또는 월세)와 ‘임대 후 분양’ 두 가지 중 하나를 선택할 수 있다. 임대 후 분양 방식은 수요자가 먼저 전월세로 살아본 다음 분양 받을지를 결정하는 방식이다.

브라이튼 여의도의 전세보증금은 공급면적 기준 3.3㎡(평)당 5000만원대로, 35평 기준 16억~20억원대다. 전세자금 대출을 최대 90% 받을 수 있다. 양도전환가(분양가)는 공급면적 기준 3.3㎡당 9000만원대, 35평 기준 27억~34억원대로 알려졌다.

특히 더 파크사이드 스위트는 한남동이라는 고급 주거단지 주변에 위치했다는 입지적 장점이 있다. 만약 더 파크사이드 스위트에 수요층이 몰려 브라이튼 여의도 분양성적이 저조할 경우 신영의 대출금 상환 부담이 커진다.

오는 2025년 9월 2일에는 신영이 받은 대출 500억원의 만기가 돌아온다. 특수목적회사(SPC) 하나여의도제일차가 지난 5월 2일 신영에 500억원을 대출해줬다. 대출만기일은 대출실행일로부터 28개월(2년 4개월)이 경과한 날이다.

이 대출금 500억원은 신영이 보유한 여의도엠비씨부지복합개발PFV 지분 85%를 담보로 빌린 돈이다. 브라이튼 여의도 개발사업을 끝내고 청산할 때 신영이 받게 될 배당이익을 담보로 대출받은 자금이다.

‘브라이튼 여의도’ 개요 (자료=브라이튼 여의도 홈페이지)

◇ 수요층 뺏겨 분양성적 저조할 경우 대출상환 부담↑

특히 신영은 보통주 외에 우선주도 보유하고 있다. 우선주는 액면배당률에 의한 배당금을 보통주식보다 우선 배당받는다. 이 때 우선주식은 의결권 있는 참가적·누적적·비상환 전환우선주다.

참가적 우선주란 정해진 배당률에 따라 배당금을 받은 후 남는 금액(잔여이익)을 보통주와 일정 비율대로 받아갈 수 있는 경우를 말한다. 누적적 우선주는 특정 연도의 배당이 약정된 우선배당률에 미달하는 경우 그 부족액을 차후연도 이익에서 우선적으로 추가 배당받을 수 있는 권리가 부여된 우선주를 말한다.

우선주 배당률은 우선주 액면금액의 253.85%로 산정한다. 다만 전체 사업기간 동안의 배당금은 우선배당액(321억원)을 우선주 주식수로 나눈 후 배당금 산정기준일 현재의 우선주식 액면금액을 곱한 금액을 한도로 한다.

하나여의도제일차는 신영에 대해 보유한 대출채권을 기초자산으로 500억원 한도의 PF 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 하나여의도제일차는 500억원 한도 내에서 유동화증권을 차환발행할 예정이며, 제10회 ABSTB의 만기는 오는 2025년 9월 2일이다.

하나증권은 이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자를 맡고 있으며, BNK투자증권은 업무수탁자를 맡았다. 또한 하나증권은 ‘사모사채 인수 및 자금보충 의무’도 지고 있다. 각 회차별 유동화 증권이 발행 당일 전부 매각되지 못해 발생할 유동성 위험을 통제하기 위해서다.

하나증권은 유동화증권 상환재원이 부족해질 경우 이를 충당하기 위해 500억원 한도 이내에서 하나여의도제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 자금보충을 이행해야 한다.

업계에서는 신영이 담보로 제공한 이 사업장의 분양 성적이 좋지 않아서 유동성 문제가 발생할 경우 대출금 상환에 부담을 받을 수 있다고 내다봤다.

여의도엠비씨부지복합개발PFV의 작년 말 기준 감사보고서를 보면 브라이튼 여의도 사업장의 총 분양수익(예상)액은 1조4675억원이다. 다만 누적분양수익에서 누적분양원가를 뺀 누적분양손익은 (-)153억원으로 집계됐다. 또한 분양미수금 등도 약 297억원 있다.

반면 신영이 브라이튼 여의도로 천문학적 이익을 벌어들일 것이라는 의견도 많았다. 신영이 지난 2019년 선분양을 추진했을 당시 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 밑돌았던 것과 비교하면 현재 양도전환가(분양가)가 2배 이상으로 높아져서다.

신영 관계자는 “브라이튼 여의도는 더 파크사이드 스위트보다 가격이 저렴하고 바로 입주가 가능하며, 아파트라는 장점을 갖고 있다”며 “이런 장점을 시장에 더 홍보할 예정”이라고 말했다.