‘성수·강남’ 알짜 부지 ‘올스톱’… “부도로 공사중단 처음”

[이데일리 오희나 박경훈 이윤화 기자] “사업성이 좋은 강남에서 건설사 부도로 공사 현장이 멈춘 건 이곳에서 가게 한 뒤로 처음 있는 일입니다.”

3일 멈춰 있는 태영건설 성수동 공사 현장. (사진=이데일리 박경훈 기자)

유동성 위기를 겪고 있는 태영건설의 기업구조개선(워크아웃) 신청으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙고 있다. 고금리 장기화와 원자잿값 상승으로 부동산 시장이 경색되고 지방에서 서울로, 소형건설사에서 중견건설사로 위기가 전이되면서 태영건설발 리스크가 어디까지 이어질지 불안감이 커지고 있다. 금융당국이 적극 지원을 당부했지만 금융사가 부동산 PF 관련 자금조달을 꺼리면서 자본력이 약한 건설사의 추가 위기가 올 수 있다는 우려가 나온다.

‘성수·강남’ 알짜 부지 ‘올스톱’…시공권 포기도 잇따라

3일 이데일리가 찾아간 태영건설의 서울 성수동 지식산업센터 개발 예정부지는 성수역에서 걸어서 1㎞ 남짓 거리였다. 태영건설은 이 부지를 대지면적 3834㎡, 건축면적 2287㎡, 연적 3만 3376㎡인 지하 6층~지상 11층짜리 업무 시설로 시공할 계획이었다. 그러나 최근 480억원 규모의 PF만기일을 막지 못해 워크아웃을 신청했다. 태영건설은 이 사업에 시행 지분 30%와 책임준공 의무를 갖고 참여했다. 해당 부지로 향하는 길은 평일임에도 청년들과 외국 관광객으로 활기를 보였다.

해당 부지 인근 공인중개사무소에서는 이곳은 불경기와 거리가 먼 곳이라고 입을 모았다. A공인중개사 사무소 대표는 “여기는 불황에서 열외”라며 “월세만 해도 강남이라고 보면 된다. 강남 사람이 와서 놀랄 정도”라고 말했다.

이곳 공인중개사들은 해당 부지 자체가 문제는 아니었을 것이라고 설명했다. 태영건설은 해당 부지를 지난 2020년 말 3.3㎡(1평)당 1억 5000만원, 총 1600억원을 투입한 것으로 알려졌다. 당시 시세의 2배 이상이다. 인근 공인중개사는 “태영건설이 수주를 했던 2020년 당시에는 세게(고점에서) 잡았다고 볼 수 있다”면서도 “요즘은 다 1억원이 넘는다. 이젠 1억 5000만원에도 안 팔겠다고 할 것이다. 이곳은 오히려 오피스가 부족해 문제”라고 말했다.

서울시 서초구 방배동 422-1 일원의 방배 신일해피트리 공사 현장이 6개월 이상 멈춰 있다. (사진=이윤화 기자)

건설업계가 부동산PF리스크에 노출되면서 서울 강남·성수 등 이른바 ‘핫플’지역의 수익성 높은 개발사업까지 중단되고 있는 것이다. 서울 강남권의 ‘알짜’ 부지들도 상황은 마찬가지다.

서울 서초구 방배동 주상복합 아파트를 짓는 ‘방배 신일해피트리’는 지난해 6월 시공사인 신일건설이 법정 관리를 신청하면서 공사가 중단됐다. 당시 공정 45%수준이었지만 시행사까지 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연장에 실패해 1195㎡(약 362평) 규모의 땅과 공사 중인 건물이 공매로 나왔다. 지하철 4·7호선 이수역에서 2분 거리 ‘더블 역세권’인데도 6차례 유찰되며 가격은 617억원에서 364억원으로 반 토막 났다. 해당 공사장 맞은 편에서 5년 넘게 건축자재 판매 업체를 운영해온 A씨는 “사업성이 좋은 강남 서초구 방배동 인근에서 건설사 부도로 공사 현장이 멈춘 건 이곳에서 가게 한 뒤로 처음 있는 일”이라면서 “작년 6월 이후 공사장을 찾는 사람도 없고 현장에 있던 사람들도 떠난지 오래”라고 말했다.

자금 경색, 미분양 급증 등 건설경기 침체가 지속되는 가운데 시공권을 포기하거나 정비사업 계획을 취소하는 건설사들도 늘고 있다. 대우건설은 지난해 말 울산 동구 일산동 일대 주상복합아파트 개발사업의 시공권을 포기했다. 공사 미수금 예상액이 최소 1000억원에 달할 것이란 추산이 나오자 연대보증을 섰던 후순위 브리지론 440억원을 자체 자금으로 상환하고 해당 사업에서 철수했다. 경기 군포시 산본8단지 ‘설악아파트’는 지난해 7월 쌍용건설·SK에코플랜트 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했지만 쌍용건설이 우선협상대상자 지위를 포기하면서 시공사 입찰이 무산되기도 됐다.

(그래픽=김일환 기자)

신탁사 토지 공매건수 ‘급증’…“PF지원·수요진작 대책 필요”

상황이 이렇자 금융당국은 “PF와 건설업의 질서 있는 연착륙”을 강조하고 구조조정을 예고했다. 태영건설 워크아웃 과정에서 자금을 투입해 살릴수 있는 곳은 살리고 가능성이 낮은 곳은 일찌감치 정리하는 등 부동산 PF 구조조정을 본격화할 수 있다는 소리다. 실제로 한국자산관리공사 온비드시스템에 따르면 지난해 개찰이 진행된 신탁사의 토지 매각 공매 건수는 4113건으로 집계됐다. 2022년 진행된 공매 건수(1826건) 대비 두 배 이상 증가한 수준이다.

지난해 9월 한국건설산업연구원과 대한건설협회가 국내 주요 건설사(시공능력평가액 순위 40∼600위) 21개사를 대상으로 ‘부동산 신탁사 참여 PF 사업장 현황’을 분석한 결과에서도 시공사의 채무인수 약정을 체결한 사업은 총 70개 사업장 중 62곳에 달했다. 이중 올 2월까지 시공사가 시행사(신탁사)의 채무를 떠안을 위기에 놓인 사업장은 10곳이며, 앞으로 더 늘어날 것으로 보인다. 특히 PF 채무인수 부담이 현실화할 경우 해당 시공사 부도 가능성에 대해 66.7% 가량이 가능성이 있다고 답해 상황의 심각성을 시사했다.

전문가들은 부동산 PF 리스크가 지속되면 건설업계 뿐만 아니라 부동산 시장 및 주택공급 사업 전반에 부정적인 영향을 줄수 있는 만큼 속도감 있는 지원책이 필요하다고 입을 모은다. 부동산 PF 지원 대책 이외에도 침체된 부동산 시장을 견인할수 있는 수요 진작 방안이 추가로 필요하다고 조언했다.

김정주 건설산업연구원 연구위원은 “정부에서 ‘옥석’을 가린다고 하는데 지금 상황에선 모두 ‘석’이다. 시공사와 대주단은 사업성이 올라가 손실은 안보겠다는 확신이 있어야 움직일 것”이라며 “정부와 지자체 등이 나서 사업성을 높일수 있는 방안을 고민해야 한다”고 강조했다. 그러면서 “미분양 주택을 주택수에서 제외해준다거나 세금 감면 등을 통해 미분양을 해소할수 있도록 하는 방안이나 사업성을 높이기 위해 용적률, 인허가 기준 완화 등을 고민해야 한다”고 말했다.

김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장은 “태영건설 이전에도 광주 혜광건설이 부도가 났고 일부 건설사들도 한계에 달했다는 얘기가 나온다”면서 “정부에서도 사태의 심각성은 인지하고 있지만 금융지원 확대하면 모럴헤저드 지적을 받을까 부담스러워 건설사 몇 곳이 엎어져야 긴박하게 나서겠구나 싶다”고 말했다. 이어 “부동산 시장 침체로 수요도 위축된 상황이어서 규제 완화를 통해 시장을 살리는 근본적인 해결방안을 모색해야 한다”고 강조했다.