투기판되는 아파트 분양시장…집단대출도 DTI규제 필요할까

[이데일리 장순원 노희준 기자] 집단대출이 다시 가계부채의 뇌관으로 떠오른 것은 규제의 사각지대로 여전히 남아 있기 때문이다.

집단대출은 지난해 하반기부터 금융당국이 옥죄기에 나서면서 증가세가 주춤해왔다. 2016년 6월말 121조8000억원에서 지난해 말에는 108조원으로 11%이상 감소했다. 하지만 5월들어 증가세가 심상치 않다. 5대 은행 기준으로 집단대출은 전달에 비해 1조3000억원 늘었는데 이는 같은 기간 가계대출의 20%에 달하는 규모다.

늘어나는 신규분양‥앞으로가 더 문제

특히 4월 조기 대선이후 건설사들이 신규 분양물량을 쏟아내면서 집단대출 증가세는 더욱 가팔라질 전망이다. 부동산114에 따르면 6월 전국 아파트 분양예정 물량은 7만3262가구. 부동산 가격 상승의 진원지인 서울에서만 1만7941가구가 분양에 나서면서 월별 물량으로는 올해 중 최대치를 기록할 전망이다. 5월과 6월 분양 물량을 합치면 10만가구가 넘는 수준이다.

분양을 받은 개인들은 수억원대의 청약금액의 상당부분을 금융권의 집단대출을 통해 조달하는 만큼 분양이 늘어나면 자연스럽게 집단대출도 불어나는 구조다. 시중은행 관계자는 “둔촌이나 고덕지구를 포함해 대규모 단지 사업이 본격화하면서 집단대출 규모가 확 늘어날 수 있다”고 설명했다.

집단대출은 총부채상환비율(DTI)과 같은 건전성 규제를 받지 않는 대신 올해 이후 분양아파트의 잔금대출만 여신심사가이드라인이 적용된다. 상대적으로 상환능력이 떨어지더라도 손쉽게 이용할 수 있다는 얘기다. 게다가 분양권 등을 매입하면 대출도 자동 승계하는 구조다. 금융당국 관계자는 “집단대출은 가계대출이긴 하지만 보증부대출로 은행권의 위험이 크지 않고 건설자금을 대는 일종의 브릿지론 역할을 해 일률적으로 규제잣대를 적용하기 쉽지 않았다”고 말했다. 이러다 보니 신규청약이나 입주권 시장으로 실수요자뿐 아니라 투기세력까지 몰리며 과열 양상으로 치닫는 경우가 많아 규제수위를 올려야 한다는 지적이 많다.

집단대출 규제 없이는 가계부채 잡기 어렵다

물론 집단대출을 조이면 가계부채가 해소된다는 금융당국의 해법은 실효성을 잃었다는 평가도 있다. 특히 부동산업계를 중심으로 집단대출 규제는 신중해야 한다는 목소리가 크다. 자칫하다간 서민들의 대표적인 내집 마련 루트를 원천봉쇄할 수 있다는 이유에서다.

하지만 집단대출에 대해 규제 없이는 가계부채를 잡기 어렵다는 지적이 나온다. 금융당국 내부에서도 이 같은 분위기가 감지된다. 금융당국 관계자는 “은행권 기준으로 5월 주택담보대출 증가분의 30% 정도는 집단대출”이라며 “결국 집단대출은 나중에 개별 차주의 주택담보대출로 전환되기 때문에 처음부터 상환능력에 대한 심사(DTI적용)를 거쳐 걸러내지 않으면 차주 본인은 물론 은행도 힘들어질 수 있다”고 말했다.

지금의 부동산 시장 호황이 실수요자 때문인지 갭 투자(시세 차익을 노리고 전세를 끼고 아파트 등을 매입하는 투자)등의 투기적 수요 탓인지도 검증해봐야 한다는 지적이 제기된다. 하반기 공급 물량 확대 전망이 나오는 상황에서 전매(분양권 팔기)에 실패한 투기적 수요자가 결국 아파트를 떠안아야 하면 상환에 문제가 생길 수도 있다는 얘기다.

금융감독기관의 발걸음도 분주해지기 시작했다. 진웅섭 금융감독원장은 “지난달부터 은행권의 가계대출 증가세가 빨라지고 있어 가계대출 리스크 관리에 긴장의 끈을 더욱 조여야 한다”고 말했다.

용어설명 : 집단대출

신규 분양 아파트의 입주 예정자가 별도의 심사없이 단체로 금융기관에서 받는 대출. 중도금대출과 잔금대출 등으로 나눈다. 집단대출은 총부채상환비율(DTI) 한도에는 포함되지 않는다.