'고금리 막차타자'…기관들 알짜 부동산PF에 과감한 베팅

[이데일리 마켓in 안혜신 지영의 기자] 결국 다시 부동산이다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 우려는 여전하지만 ‘야수의 심장(폭락장에서도 과감하게 주식을 사는 사람들을 일컫는 용어)’을 가진 기관 투자가들이 발 빠르게 움직이고 있다.

한쪽에서는 PF 사업장 구조조정에 긴장하면서 추가 투자는 커녕 기존 투자건 만기연장도 거부하고 있지만, 또 한쪽에서는 이제 슬슬 투자에 나설 시기라는 시각이 퍼지고 있다. 하반기 금리인하 기대감이 높아지면서 부동산 가치도 언젠가는 회복될 것이란 전망에 힘이 실리는 가운데 실제 금리가 떨어지기 전에 선제적으로 투자를 단행할 타이밍이 됐다는 분석이다. 이에 따라 금리 높을때 부동산에 대출해줄 기회를 마지막으로 잡자는 수요가 몰리는 상황이다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

◇ 조단위 성수동 크래프톤 사옥 본PF 마무리 단계

3일 금융투자업계에 따르면 최근 시장의 관심을 끌었던 2조원 규모 서울 성수동 크래프톤 사옥의 본 PF 펀딩이 마무리 수순을 밟고 있다. 펀딩에 참여하기로 한 대부분 기관이 최종 투자심의위원회 승인만 남긴 단계로, 목표 금액인 2조원을 거의 채운 상황이다. 이 곳은 예전 이마트 성수동 본점 부지로, 본 PF 규모가 2조원이라는 점에서 업계의 관심이 컸다.

앞서 크래프톤은 지난 2021년 11월 미래에셋자산운용과 손잡고 이마트 성수점 토지 및 건물을 1조2200억원에 사들였다. 크래프톤·미래에셋 컨소시엄은 2027년까지 이곳에 크래프톤 본점으로 쓰일 복합건물을 개발할 예정이다. 규모는 지하 8층~지상 17층으로, 삼성물산이 시공사로 참여한다.

본 PF가 마무리되면 우선 총 7760억원의 기존 브릿지론을 상환하고, 나머지는 공사 대금으로 쓰일 예정이다. 이 건물은 특히 크래프톤이 사옥으로 사용하기 위해 선임차를 완료했다는 점에서 상대적으로 매력이 높은 투자처로 꼽혔다.

한 기관 투자가는 “PF 시장 금리가 가라앉기 시작하면서 6% 안팎의 금리에도 일단 담아두려는 기관들이 꽤 들어간 것으로 알고 있다”면서 “하반기가 되면 이만한 투자처를 찾기 쉽지 않을 것이라는 걱정이 반영된 것으로 보인다”고 말했다.

서울 성동구 성수동 일대에 들어설 크래프톤 사옥 조감도

“금리 더 떨어지기 전에 대출 내주자”

투자가들이 움직이는 가장 큰 이유는 금리다. 미국 기준금리 인하 시기를 둘러싼 불확실성은 여전하지만 최소한 금리가 더 이상 오를 일은 없다는 심리가 시장에 퍼져있는 것이다. PF 사업의 경우 우량 시공사가 들어가고, 임차인이 정해진 경우 선순위 금리를 낮게 가져가는 경우도 늘어나는 분위기다.

또 다른 기관 투자가는 “1~2년 정도면 금리가 하향 조정될 것이란 전망에 이미 시장 금리는 많이 내려온 상황”이라면서 “특히 부동산 대출 금리는 한 때 7~8%대를 호가했지만 지금은 4~5%대로 떨어졌다”고 분위기를 전했다.

최근 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 인수금융 리파이낸싱(자금 재조달)에도 다수의 금융사와 연기금 등이 참여하면서 시장의 뜨거운 관심을 모았다. 선순위 대출 2조4000억원 조달에 5조원 이상의 자금이 모인 것으로 알려졌다. 여의도 오피스 공실률이 올 들어서도 1%대를 유지하면서 서울 주요 오피스 권역 중 가장 낮은 수준에 머문 영향이 컸다는 분석이다.

한 증권사 관계자는 “오피스는 부동산 중에서도 나쁘지 않은 투자처”라면서 “IFC는 특히 공실이 거의 없는 우량한 자산이라 투자자들이 몰렸다”고 설명했다.

부동산 PF 관련 위기가 본격화하기 전 선제적으로 관련 익스포저(위험노출액)를 줄였던 메리츠금융그룹은 최근 들어서 부동산 투자에 다시 시동을 걸고 있다는 후문이다. 전반적으로 부동산 관련 투자를 아직 망설이는 분위기에서 선제적으로 우량한 투자처를 확보하기 위해서다.

한 운용사 관계자는 “전반적으로 투자 기회로 보고 준비하는 기관들이 늘어나고 있다”면서 “아직 부동산 PF 우려가 남아있긴 하지만 기관들 사이에서 선제적으로 리스크 테이킹을 하려는 분위기가 퍼지고 있다”라고 말했다.