강남 재건축아파트 거래신고·이익 환수제 희비

[조선일보 제공] 지난달 26일 서울 강남·송파·강동·분당 지역이 주택거래신고 지역으로 지정된 이후 강남 재건축 아파트들의 가격 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 개발이익환수제의 영향을 받을 것으로 보이는 재건축 초기 단계 아파트와 주택거래신고 대상인 아파트들의 가격 하락세가 두드러진 반면, 사업 진행이 빨라 개발이익환수제 대상에서 제외될 것으로 보이는 아파트들은 반사 이익을 누리고 있다. 최근 건교부에서 재건축조합설립 인가에 제동을 건 서울 강남 개포동 주공 1단지 경우 하락세로 돌아섰다. 에이스부동산 조병희 사장은 “개포 주공 1단지 15평형은 주택거래신고제 시행 이전 6억1000만원대에 거래됐으나, 최근 5000만원이 떨어진 5억6000만원짜리 매물이 나와 있다”며 “거래도 완전 중단 상태”라고 전했다. 재건축 조합인가 이전 단계인 개포동 주공 4단지도 5억1000만원에 거래됐던 13평형의 경우 최근 4억5000만원짜리 매물이 나올 정도의 약보합세를 보이고 있다고 한다. 현도컨설팅 임달호 대표는 “서울 송파구 가락시영 2차 아파트 13평형도 주택거래신고제 이전 4억2000만원에 거래되다가 최근 3000만원이 빠진 3억9000만원까지 가격이 떨어졌다”고 전했다. 안전 진단을 통과하고 조합 인가도 나왔지만 작년 3종 지역(용적률 250%)에서 2종 지역(용적률 200%)으로 바뀐 영향으로 풀이된다. 아직 안전진단을 통과하지 않은 강동구 고덕 주공 2단지 18평형도 5억4000만원에 거래되다 최근 5억1000만원짜리 매물이 나올 정도로 약세를 보이고 있다고 한다. 잠실 주공 2단지, 잠실 시영 아파트도 약보합세를 보이고 있다. 잠실 행운부동산 박헌순 실장은 “주공 2단지 13평형은 한때 5억3000만원까지 올랐으나 최근 4억9000만원대의 매물이 나올 정도로 약세로 돌아섰고, 잠실 시영 아파트 신동의 경우도 13평형이 이전보다 3000만원 가량 떨어진 4억9000만원에 매물이 나오고 있다”고 전했다. 주택거래신고 대상으로 분류돼 3배 가량 높아진 취득·등록세가 부담으로 작용하고 있다는 분석이다. 건교부가 사업승인이 난 재건축 아파트 중 아직 관리처분이 통과되지 않은 아파트에 대해서도 개발이익환수제 적용을 추진하는 것으로 알려지면서 가격 하락세를 부추기고 있다는 분석도 나온다. 반면 이미 관리 처분을 받아 주택거래신고제와 개발이익환수제의 영향권에서 벗어날 것으로 보이는 아파트들의 가격은 오히려 강세를 보이고 있다. 관리처분을 받고 동·호수 추첨을 앞둔 강남구 대치동 도곡 2차 13평의 경우 주택거래신고제 시행 이전 8억8000만원에 거래됐지만, 지금은 매물 품귀 현상을 보이며 가격 상승 조짐까지 보이고 있다. 역시 멸실 등기가 나서 주택거래신고제와 개발이익환수제를 비껴갈 것으로 보이는 강남구 삼성동 차관아파트 가격도 강보합세이며, 강남구 역삼동 영동아파트분양권도 매수세가 붙으면서 강보합세를 보이고 있다. 임달호 대표는 “재건축 아파트를 겨냥한 정책들의 조기 시행 가능성이 높아지면서 당분간 가격 차별화 현상은 계속될 것”이라면서 “초기 재건축 아파트의 경우 상당한 추가 하락까지 예상되는 만큼 투자목적보다는 실수요의 관점에서 접근해야 한다”고 말했다.