[오피스 공실대란]③외국계 투자자 `굿바이 코리아`

[이데일리 이태호 기자] 서울 도심 오피스시장이 과잉공급으로 몸살을 앓고 있다. 금융위기 이전 낙관적인 전망에 기초해 착공한 초대형 빌딩들이 동시다발 준공되고 있기 때문이다. 공실률 상승과 임대료 하락으로 허덕이고 있는 대형 오피스시장의 현황과 전망을 짚어본다. [편집자] 서울역 인근 랜드마크빌딩 `서울스퀘어`(옛 대우빌딩, 연면적 13만2800㎡)는 올 1분기 77억원의 순손실을 냈다. 3개월 동안 111억원의 임대료를 받았지만, 이자비용조차 감당하지 못한 탓이다. 지난 3년간 이렇게 쌓인 순손실만 600여억원이다. 공실이 10%를 넘어 ㎡당 연 41만원의 임대료도 올리기 힘든 실정이다.

이 건물의 소유자는 미국계 투자회사 모간스탠리. 지난달 월스트리트저널(WSJ)은 서울스퀘어를 포트폴리오에 담고 있는 모간스탠리 소속 펀드가 부동산펀드 사상 최악의 손실을 기록할 전망이라고 보도하기도 했다.

이미 모간스탠리 국내 법인은 짐을 챙겨 한국을 떠난 뒤였다.

◇ 갈수록 악화되는 투자수익률   모간스탠리의 대규모 손실과 국내법인 철수는 서울 오피스시장의 투자 매력 감소를 상징적으로 보여주고 있다. 모간스탠리는 지난 2007년 서울스퀘어를 9600억에 사들이면서 가장 공격적인 외국계 투자자로 주목받아왔다.

▲ 서울역 인근 서울스퀘어(위), STX남산타워(좌), 서울시티타워

1일 미래에셋부동산연구소에 따르면 올 1분기 서울 오피스빌딩의 소득수익률(capitalization rate)은 6.27%로 전분기 대비 0.15%포인트 떨어졌다.    건물 자체에서 나오는 수입을 매입비용으로 나눈 이 수치(이자수익과 비슷한 개념)는 지난 2009년 1분기 7.0%까지 올라갔다가 최근 내림세를 보이고 있다.    이건수 미래에셋부동산연구소 연구원은 "오피스 시장은 공급이 수요를 초과함에 따라 향후 임대료 상승폭은 높지 않고 오히려 물가 상승률에 비해 계속 낮은 수준을 보일 것"이라고 어두운 전망을 제시했다.

도심 오피스빌딩의 투자수익률 악화는 서울스퀘어 인근의 다른 빌딩들에서도 똑같이 나타나고 있다.

서울스퀘어 바로 옆 `서울시티타워`(연면적 6만㎡)는 올 1분기 공실이 30% 가까이 확대되면서 임대수익이 크게 줄어든 상황. 서울시티타워를 포함해 4개 빌딩을 운영하는 리츠 `코크렙NPS제1호`의 1분기 영업수익은 78억원으로 전분기보다 13% 급감했다.   근처에 위치한 `STX남산타워`(연적 6만7000㎡) 역시 최근에야 빈 사무실을 대부분 채웠는데, 올 초까지만 해도 공실이 30%에 육박했었다.

◇ 외국계 비중 7%로 하락.."굿바이 코리아"

▲ 자료: 알투코리아

오피스빌딩 수익률이 개선될 조짐을 보이지 않자 다른 외국계 투자자들도 속속 한국 부동산시장을 떠나고 있다.

알투코리아에 따르면 외국계의 서울 오피스빌딩 보유 비중은 최근 3년 동안 급격히 감소했다. 금융위기 직전인 2007년 9.4%까지 올라갔다가 지난해 8월 7.0%로 떨어졌다. 9년 전 수준으로 되돌아간 셈이다. (그래프)   지난해 BOA메릴린치는 SK서린빌딩(종로구 서린동, 8만3800㎡)을 팔고 나갔고, `센터원`(중구 수하동, 14만5000㎡) 지분을 모두 팔아치웠다. 또 독일의 데카는 유진투자증권빌딩(영등포구 여의도동, 4만400㎡)을 처분했고, 유니온인베스트는 하이투자증권빌딩(영등포구 영의도동, 1만3300㎡)을 팔아넘겼다.   싱가포르투자청(GIC)은 `프라임타워`(중구 회현동, 3만3000㎡)를 팔았고, 웰스파고는 지난해 부동산부문을 완전 철수했다.   모간스탠리는 지난해 `분당스퀘어`(분당 서현동, 3만8000㎡)를 처분했는데, 서울스퀘어도 결국 손절매 절차를 밟게 될 것이라는 전망이 나오고 있다.