"집값 회복기미" vs "대세하락 초입"

[이데일리 박철응 기자] "거래 늘고 가격은 보합세, 미분양은 줄었다. 미온적이나마 회복 기미다"(김근용 국토연구원 주택토지-건설경제연구본부장)

"집값이 너무 높아져 감당할 수요가 사라졌다. 최근 전셋값 상승은 대세 하락 초기 현상이다"(선대인 김광수경제연구소 부소장)

집값 바닥 논쟁이 뜨겁다. 가계대출이 주택담보비율(LTV)로 관리되고 있고 최근 통계상 지표들이 회복 신호를 보이고 있다는 의견과 지나치게 오른 집값을 더 이상 감당할 수요가 없어 대세 하락기에 접어들었다는 의견이 맞서고 있다.

◇ 수요에 대한 두 가지 시각

지난 21일 밤 방송된 MBC `100분토론-부동산, 바닥인가`에서 전문가들은 최근 전세시장이 대란이라고 말할 수준은 아니라는데 공감하면서도 원인과 해법, 주택시장 바닥론에 대해서는 첨예한 공방을 벌였다.

김근용 본부장은 "투자 목적의 수요는 거의 없어졌다고 봐야겠지만 매년 40만~45만가구 가량의 수요는 받쳐준다"면서 "실수요가 일부 관망하는 것 같다"고 말했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수도 "방향성 면에서 거래가 늘어가는 건 의미가 있다. 추가적인 가격 하락 여지는 크지 않다"고 진단했다.

하지만 선대인 부소장은 "수도권 인구 순유입은 계속 줄어드는 추세로 연간 4만5000명 정도가 지방에서 올라온다"면서 "그것도 대부분 20대 대학생들이라 4억에서 5억원하는 집을 살 수 있는 수요가 아니다"고 주장했다.

홍종학 경원대 경제학과 교수는 "최근 경매시장을 보면 강남 고급 아파트들이 나오기 시작했는데 4~5회 유찰돼 절반 가격에 팔린다"면서 "미국도 거품 붕괴 시기에 경매시장이 폭발했는데, 우리나라도 시작 단계"라고 말했다.

◇ 가계대출 LTV로 관리 vs 집값 떨어져 실제 비율 상승

가계 대출 위기론에 대해서도 이견을 보였다.

김 본부장은 "미국이나 일본은 주택 시장 침체기에 집값의 90% 이상까지 담보대출을 받았다"면서 "우리나라는 LTV 규제로 40% 내에서 유지되고 있다. 담보로 잡힌 내집 가져가라고 할 가능성은 매우 약하다"고 강조했다.

반면 선 부소장은 "그동안 주택담보대출 화약고를 쌓아왔다"면서 "호가로는 몰라도 실거래가로는 이미 많이 떨어져 있어서 실제 LTV는 올라가 있을 가능성이 높다"고 말했다

전세시장에 대해서는 우려하면서도 `대란`까지는 아니라는 데 의견이 모였다.

김 본부장은 "특정지역의 전셋값이 많이 올랐는데 미국발 금융위기가 오면서 떨어진 전셋값이 회복되면서 가격 변동을 크게 느끼는 측면이 있다"면서 "가을 이사철과 신혼부부 수요 등 계절적 요인이 많이 작용하고 있다"고 말했다.

선 부소장도 "잠실이 2배 올랐다고 하지만 그런 지역이 드물고 수도권 외곽에 입주물량이 쌓여 있는 곳은 일부 떨어진 곳도 있다"면서 "공급이 부족한 것은 아닌 것 같고, 대란이나 폭등 수준은 아니다"고 진단했다. 대안으로는 공공임대의 추가 확대를 제시했다.