건설사, 미분양 전세만기 "재분양 만만찮네"

[이데일리 이진철 기자] 대형 A건설사는 2년전 대구에서 준공한 아파트의 미분양이 발생하자 임시방편으로 전세로 전환해 입주자를 모집했다. 그러나 기존 분양자들은 전세로 전환된 입주물량으로 인해 아파트값에 부정적인 영향을 끼치고 있다고 A건설사에 대해 민원을 제기해 왔다. A건설사는 결국 올해 전세 입주자에 대한 2년 계약만기가 도래하면서 임대 연장을 하지 않고 모두 분양해 입주자를 채우기로 했다. 건설사들이 준공후 미분양 사업장의 자금난 해소를 위해 임대로 전환한 지방 아파트단지의 전세계약 2년 만기가 속속 도래하고 있다.

준공후 미분양 사업장이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 모두 상환하기 위해선 전세로 입주시킨 아파트를 매매로 다시 전환해 팔아야 분양대금을 회수하고, PF대출도 갚을 수 있다. ◇ 대구·천안 등 미분양 전세전환 2년만기 도래 2일 업계에 따르면 지난 2009년 주택공급 과잉시기에 대구와 천안 등 지방을 중심으로 임대로 전환한 준공후 미분양아파트의 전세계약 2년이 도래하면서 건설사들이 전세계약을 연장할 지, 아니면 분양으로 전환해 아파트를 팔아야 할지 고심하고 있다.   이들 지방 준공후 미분양 사업장의 경우 분양대금이 들어오지 않아 아파트가 준공됐음에도 불구, PF대출을 상환하지 못했다. 건설사들은 임시방편으로 임대로 전환해 받은 전세보증금으로 PF대출 원금 일부와 이자를 상환해 왔다.   특히 준공후 미분양 사업장의 경우 금리가 높은 PF대출을 연장하기 보단 신탁을 통한 아파트 담보대출로 리파이낸싱하는 경우가 많다. 이래저래 건설사 입장에선 분양이 완료될 때까지 금융비용 부담이 지속될 수밖에 없다.   ◇ 준공후 미분양 PF대출, 담보대출로 리파이낸싱   건설업계에선 최근 지방 대도시의 전세가격 상승과 신규 분양시장 회복으로 전세전환 물건들을 다시 분양하는 여건은 좋아질 것으로 기대하고 있다.   특히 2년전 준공후 미분양 대란을 빚었던 대표적인 지방대도시인 대구와 천안의 경우 최근 중소형아파트를 중심으로 주택시장이 살아나고 있다. 그러나 준공후 미분양의 대부분이 시장에서 외면받고 있는 중대형면적이라는 점은 부담이다.

쌍용건설(012650)의 경우 지난 2009년 2월 준공된 대구 범어동 아파트 400가구가 분양률이 절반에도 미치지 못하자 나머지 미분양에 대해 전세로 전환해 입주를 시켰다.

쌍용건설은 지난달 16일 만기가 도래한 대구 범어동 아파트사업장의 PF대출에 대해 원금 75억원은 상환하고, 나머지 잔액 564억원은 내년 5월까지 1년간 아파트 담보대출로 리파이낸싱을 완료했다.   쌍용건설 관계자는 "오는 7월 전세입주자들의 계약이 만료되기 때문에 임대계약을 연장할지, 아니면 분양으로 전환할지 여부를 판단해 전세입주자에게 통보할 계획"이라고 말했다.   한라건설(014790)은 천안 신방동에 공급한 764가구가 지난 2009년 10월 준공됐지만 당시 분양률이 20% 수준에도 미치지 못해 미분양을 전세로 전환했다. 한라건설의 천안 신방동 사업장 관련 PF대출은 590억원이다.   한라건설은 전세 입주자의 계약만기가 되면 분양을 통해 PF대출금을 상환할 예정이다. 그러나 오는 8월말로 PF대출 만기가 코앞에 도래해 있다는 점에서 전액상환이 사실상 어려워 대출만기를 연장해야 할 처지다.   ◇ 2년전 분양가 수준 회복 못해   전세로 전환해 입주를 했다가 2년만에 다시 분양에 나서는 준공후 미분양 아파트는 감정평가와 시세 조사를 통해 적정 분양가를 산정한다.   최근 2년간 아파트값이 하락세를 보였다는 점에서 대부분이 2년 전 분양가보다 낮게 책정될 소지가 높다. 이에 따라 2년전 높은 분양가로 신규 분양을 받은 입주자들의 경우 건설업체에게 손실을 본 것에 대해 민원을 제기하는 경우도 있다.   실제로 천안 신방동에서 B건설이 공급한 P아파트의 경우 2년전 분양가격이 3.3㎡당 750만원 수준이었지만 현재는 695만원 수준으로 낮아진 상황이다. 인근 C중개업소 관계자는 "신방동 일대에 미분양 전세물건이 최근 분양으로 전환돼 매물로 나오고 있다"면서 "대체로 2년전 분양가보다는 낮은 수준의 매매가격을 형성하고 있다"고 말했다.   건설업계 관계자는 "전세로 전환했던 미분양 아파트는 2년동안 사람이 거주했기 때문에 그동안 훼손된 내부를 수리해야 다시 분양을 할 수 있다"면서 "건설사 입장에선 그동안 대출이자 비용은 물론 2년전보다 낮은 분양가격에 팔아야 하는데 수리비용까지 지출하는 부담이 이만저만 아니다"라고 토로했다.