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- 빚내서 상가 투자하는 시대 '끝'…임대업자 대출 옥죈다
- [이데일리 이미나 기자][이데일리 노희준 기자] 내년 3월부터 은행에서 돈을 빌려 상가 등 상업용 부동산에 투자하기 위해선 임대소득이 이자비용의 1.5배를 넘어야 한다. 또 내년 1월부터 수도권과 투기지역에서 신 DTI규제를 적용하는 과정에서 대출원금을 만기에 한꺼번에 갚는 거치식 일시상환 대출은 대출기간이 아무리 길어도 10년까지만 인정된다. 금융위원회와 금융감독원은 26일 이 같은 내용의 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 부동산임대업자의 대출 건전성을 위해 이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio) 도입을 담은 건 이번이 처음이다. ◇RTI 이자비용 산정 시 ‘스트레스 금리’ 가산방안에 따르면 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 RTI가 1.5배(상가 등 비주택)나 1.2배(주택)를 넘지 못하는 부동산임대업자 대출은 제한한다. RTI산정할때 이자비용은 해당 대출의 이자비용뿐 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 대출이자까지 포함된다. 임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 근거로 산출된다. 보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산한다. 이자비용은 신규 대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지는데, 이때 금리 상승에 대비한 ‘스트레스 금리(최저 1%포인트)’를 가산한다. 스트레스 금리는 최근 3년간 ‘예금은행 중소기업대출 신규 취급 가중평균금리’의 최고 높은 금리와 최근 공시금리를 비교해 그 차이를 더해 계산한다. RTI는 클수록 대출을 더 많이 받을 수 있다는 의미인 만큼 같은 건물의 임대소득이 고정돼 있다면 대출을 줄이거나 금리가 낮은 싼 대출을 찾을 수밖에 없다. 예를 들어 임대사업자 김모씨가 서울에서 매매가 10억원인 상가를 구입하려 할 경우를 보자. 보증금 1억원에 월세 300만원의 임대료 수입을 얻을 수 있는 건물이다. 김씨는 은행에서 연 3.6%의 변동금리로 6억원을 대출받으려 한다. 하지만 은행에 문의한 결과 5억4000만원밖에 대출을 받을 수 없게 된다. RTI가 대략 1.36배로 상가 임대소득이 한해 이자비용의 1.5배를 밑돌기 때문이었다. 이형주 금융위 금융정책 과장은 “2014년부터 2017년 9월까지 모 은행 비주택임대업 대출의 28.5%가 RTI 1.5배를 충족하지 못하는 대출”이라고 말했다. ◇부동산임대업 대출이 자영업 대출 주도 자영업자 대출 가운데 임대업 대출의 RTI를 따지는 이유는 임대업 대출이 급증세인 데다, 부실 우려도 덩달아 커졌기 때문이다. 지난해 말 자영업자 대출 잔액 521조 원 가운데 임대업 대출은 140조4000억원(27%)으로 4분의 1이 넘었다. 지난달의 경우 이 비중은 38.9%에 달했다. 임대업자는 1인당 대출이 7억3500만 원, 연 소득은 5700만 원으로, 소득대비대출비율(LTI)은 12.9배다. 자영업자 LTI 평균(7.5배)을 훌쩍 웃돈다.이 같은 임대업 대출은 자영업자의 부채 증가를 주도했을 뿐 아니라 부동산 시장의 과열에도 한몫했다는 게 금융당국의 판단이다.결국 이자보상배율로 ‘한계기업’을 솎아내듯 RTI를 따져 돈을 빌려주겠다는 것이다. 금융위 손병두 사무처장은 “제도 시행 경과를 보면서 취급 기준은 재설정할 수 있다”고 말했다. 임채우 국민은행 부동산전문위원은 “기존에는 임대수익이 적더라도 대출을 많이 받아 투자에 나섰다”며 “하지만 앞으로는 임대수익이 높은 물건을 찾을 수밖에 없어지면서 상가 투자의 눈높이가 올라가고 보수적이 될 것”이라고 말했다.◇자영업자 대출 LTI 도입 이번 방안에선 자영업자 대출에 대해 소득대비대출비율(LTI·Loan To Income ratio)을 도입한다. LTI는 기존 DTI와 비슷하다. DTI가 대출 기간 등을 고려한 연간 원리금 상환액을 본다면, LTI는 대출 총액을 본다. LTI는 사업자대출과 가계대출을 포괄한다.우선 대출이 1억 원을 넘는 경우 대출자의 LTI를 산출해 여신심사에서 참고 지표로 삼아야 한다. 소득은 해당 자영업의 영업이익을 기준으로 삼는다. 근로소득 등 다른 소득이 있는 자영업자는 합산도 가능하다. 대출이 10억 원을 넘는 대규모 여신은 대출을 취급하기 전에 LTI가 적정한지 따져보고, 심사 의견을 서류에 남겨야 한다.LTI는 일단 참고 지표로만 쓰이지만, 운영 현황과 규제 필요성 등을 봐서 “향후 관리지표로 활용할지 결정하겠다”는 게 금융위 방침이다. 지난해 자영업자의 1인당 평균 대출은 3억2000만 원, 소득은 4300만 원으로 LTI는 약 7.5배로 집계됐다.RTI(Rent To Interest ratio·임대업 이자상환비율)연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값. 1이 넘으면 임대소득이 임대비용보다 많다는 의미이고 1보다 적으면 그 반대다.
- [대출가이드라인]거치식 주담대·마이너스통장, 10년 분할상환로 산출
- <자료=금융위>[이데일리 노희준 기자] 기존 주택담보대출의 원금까지 반영하는 신DTI(총부채상환비율)산정시 원금 일시상환대출은 최대 10년까지 대출기간으로 분할상환하는 것으로 산출키로 했다. 모든 가계대출의 원리금을 반영해 차주의 상환능력을 심사하는 DSR(총부채원리금상환비율)계산 때에도 마이너스통장을 한도를 기준으로 산출하되 10년간 분할상환하는 것으로 간주키로 했다.금융당국은 26일 내년에 도입하는 신DTI와 DSR의 구체적 산정방식 및 운영방식을 밝혔다. 전체적으로는 각 지표를 산정할 때 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영하는 방안이다. 한도대출을 쓰거나 기존 거치식 주택담보대출이 있다는 사실만으로 추가 대출이 원천 봉쇄되는 것은 막는다는 취지다. DSR의 활용도 DTI 40%처럼 획일적인 규제비율을 제시하지 않고 금융회사가 소득과 신용도를 반영해 그룹별로 자율적으로 설정토록 했다. ◇ 신DTI 원금, 분할상환 대출 가정우선 내년 1월부터 적용되는 신DTI의 부채산정이 바뀐다. 현재는 신규 주택담보대출의 원리금에 기존 주택담보대출은 기타 신용대출 등과 마찬가지로 이자만 반영하고 있다. 하지만 앞으로는 기존 주택담보대출도 원리금으로 반영한다. 상환방식에 따라 부채를 산정하는 방식이 다소 다르지만 원금은 거치기간을 제외하고 모두 원금분할상환 대출로 가정해 반영하고 이자는 실제 이자 부담액을, 기타대출 이자는 평균대출금리를 준용해 산정한다.이에 따라 기존에 주택담보대출 5억원을 20년 만기 일시상환으로 가진 이가 추가로 주택담보대출을 빌린다고 해보자. 이 경우 신DTI에서 기존 주택담보대출의 연간 원금 상환액은 최대 대출기간을 10년까지만 인정해 5000만원(5억/10년)이 된다. 약정을 20~30년으로 했다고 해도 만기는 10년으로만 인정해준다는 얘기다. 기존대출의 남은 기간이 2년 등 짧게 남은 경우라면 잔존만기로 반영하는 것보다는 충격은 덜할 수 있지만, 만기가 10년을 넘는 대출은 약정 만기 전체가 다 반영되지는 않게 됐다. 다만, 이는 신DTI를 계산하는 것일 뿐 실제 상환스케줄은 남은 만기와 만기 연장 등에 따라 결정된다.기존 중도금 및 이주비 대출도 연간 원금 상환액은 25년 분할상환하는 것으로 계산키로 했다. 가령 중도금 대출이 3억원이라면 1200만원(3억/25년)으로 반영한다는 얘기다. 이는 잔금대출의 평균 약정만기가 23년인 점을 고려했다. 중도금과 이주비 대출을 신규로 받으면 신DTI가 적용되지 않는다. 신DTI는 DTI 적용 대출에 반영하는데 DTI는 집단대출 중 잔금대출에만 적용되고 있다. 잔금대출은 실질이 일반 주택담보대출과 같기 때문에 원리금 상환액 계산을 일반 주택담보대출과 같게 하기로 했다. 이자는 모든 대출은 차주의 실제 주택담보대출 이자 부담액을 반영한다. 가령 기존에 주택담보대출 5억원을 20년 만기로 금리 3%로 갖고 있다고 할 때 원금균등 분할상환의 연평균 이자는 753만원이 되고 원금균등은 1500만원으로 급증한다. 이밖에 다주택자의 두번째 신규 주택담보대출은 만기를 15년으로 한정해 계산한다.<자료=금융위>◇ DSR 마이너스통장, 10년 분할상환DSR의 경우도 대출 종류에 따라 실질 부담액을 반영키로 했다. 우선 논란이 많았던 마이너스통장 등 한도대출은 전체 한도로 잡되 10년간 분할상환하는 것으로 원금을 산정한다. 가령 직장인이 4000만원의 마이너스통장대출을 연 5%로 쓰면서 실제 사용 금액이 1000만원이라면 일단 DSR에 반영되는 원금은 400만원(4000만원/10년)이 되고 이자는 40만원(1000만원x0.04)이 돼 연간 원리금은 440만원이 된다. 신용대출도 보통 만기연장 가능 최장기간 등을 고려해 10년간 분할상환하는 것으로 회의에 올렸다. 가령 2000만원의 신용대출을 연 3% 금리로 쓰고 있다면 연간 원금상환액은 200만원(2000만원/10년)이며 이자는 60만원이 된다. 전세대출의 경우 원금은 향후 집주인에게서 보증금을 받아 상환하는 점을 반영해 원금을 빼고 이자상환액만 반영키로 했다.DSR는 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에 적용된다. 다만, 중도금과 이주비대출, 햇살론, 새희망홀씨 등 서민금융상품, 300만원 이하 소액 신용대출, 전세대출 등을 신규대출로 받을 때는 DSR을 적용하지 않기로 했다. 다만 다른 대출의 DSR 산정시 기존 대출 항목으로는 이런 대출도 부채로 잡힌다. 또한 예적금담보대출, 약관대출 등 담보가치가 확실한 상품은 신규대출은 물론 다른 대출의 DSR 산정때에도 부채에서 제외키로 했다.<자료=금융위>◇ 2년간 소득 변동 20%면 평균소득 반영신DTI와 DSR모두 소득산정 방식도 깐깐하게 바뀌는데 동일하다. 우선 기존에는 1년치 소득만 확인했다. 하지만 앞으로는 최근 2년간 증빙소득을 확인한 후 최근 1개년 소득을 반영한다. 지난해와 올해 소득이 각각 3500만원, 4000만원이라면 올해 소득 4000만원을 반영하는 식이다. 특히 2년간 소득차이가 큰(±20%) 경우 소득을 평균해 반영한다. 다만 소득이 승진 등 지속가능성을 가진 상시소득임을 입증하면 평균이 아니라 최근 소득을 반영한다.차주가 1년 미만의 증빙소득(근로소득원천징수영수증 등)만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 일정비율(10%)을 차감한다. 가령 3개월 소득으로 900만원만 증빙하는 경우 3240만원(900×4×0.9)이 반영된다. 앞으로 장래예상소득을 반영할 수 있는 대상이 현재 만 40세 미만에서 연령 제한 없이 모든 연령으로 확대된다. 2년간 근로소득 증빙자료를 제출하면 은행이 자율적으로 판단해 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 장례 증가분을 반영할 수 있다. 이는 은행이 자율적으로 정하는 사항으로 통계 정보 등을 활용한 장래소득 인정기준이 마련될 방침이다. 증빙소득 제출이 어려운 경우 인정 및 신고소득을 활용할 수 있되 일부분을 차감한다. 가령 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 인정소득은 95%만, 카드사용액 등 신고소득의 경우 90%만 반영하되 최대 5000만원까지만 적용한다.가령 카드사용액으로 연소득 4000만원을 제시하고 기존 주택담보대출이 없는 이가 경기도 하남(DTI 50%)에서 연 3.24% 금리, 원리금균등분할상환으로 만기 30년짜리 아파트 담보대출을 받는다고 하자. 이 경우 신고소득에 대한 10% 감액이 적용돼 최대로 받을 수 있는 대출금액은 3억8300만원에서 3억4500만원으로 3800만원(10%) 줄어든다.<자료=금융위>
- 최흥식 “코픽스 오류, 신속한 환급조치..하나銀 현장검사” (종합)
- [이데일리 노희준 기자] 최흥식(사진)금융감독원장은 23일 은행연합회가 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스(자금조달비용지수)과거 자료를 수정 공시한 것과 관련, 신속한 환급조치를 취하고 하나은행에 대한 현장검사를 실시하겠다고 밝혔다. 최 원장은 이날 외신기자 간담회 참고자료를 통해 “은행은 12월중 고객들에게 대출이자 과다 수취분을 통지 환급하는 한편 금감원은 은행별 환급상황을 지도·감독할 것”이라고 말했다. 금감원에 따르면, 은행의 환급규모는 7개 대형은행의 경우 37만5000명, 금액으로는 12억2000만원으로 1인당 3300원 수준이다. 최 원장은 “환급이자 이외에 경과이자(연체이자율 수준)도 지급 예정”이라고 설명했다. 그는 또한 “은행연합회는 자료검증 항목을 현행 40개 항목에서 268개 항목으로 확대하고 한국은행 정보와 교차검증하는 방안을 시행할 것”이라며 “금감원은 코픽스 정보제공은행에 대해 코픽스 산출 관련 내부통제절차 준수여부 등을 자체 점검토록 지도할 것”이라고 강조했다. 이와 함께 코픽스 금리 산출 기초자료를 오류 입력한 하나은행에 대해서는 현장검사를 실시할 방침이라고 설명했다. 최 원장은 “발생원인과 대응과정, 내부통제시스템 등을 철저히 규명하고 관련 책임을 엄격히 물을 계획”이라고 약속했다. 코픽스는 은행연합회가 8개 은행이 제공한 자금조달 관련 정보를 기초로 해 산출하는 은행의 가중평균 자금조달비용 지수로 잔액기준 및 신규취급액 등으로 구분해 산출된다. 은행연합회는 22일 2015년 4월 신규취급액기준 코픽스를 1.78%에서 1.77%로 0.01%포인트 수정 공시했다. 이번 공시 오류는 하나은행이 일부 정기예금 금리를 높게 잘못 입력해 발생했고 과거자료 점검과정에서 발견됐다. 이번 오류로 2015년 5월 16일부터 6월 15일 기간중 신규대출, 만기연장, 금리변경한 차주에게 과다한 이자를 부과하는 결과가 초래됐다. 이밖에 최 원장은 건강증진형 보험상품 개발 가이드라인을 내달 초 마련해서 시행할 예정이라고 소개했다. 건강증진형 보험상품이란 소비자가 건강증진을 위해 노력할 경우 보험료할인 등의 혜택을 제공하는 상품이다. 이를 위해 소비자가 건강관리실적에 따라 보험료 할인 등의 보상이 가능하도록 기존 특별이익 규제의 적용기준을 명확히 할 방침이다. 임의적 금품제공 등 편법 운영을 방지하기 위해 상품내용을 약관 및 안내장 등에 반영하고, 엄격한 내부통제도 실시할 계획이다. 최 원장은 “IoT(사물인터넷) 연계보험 등 새로운 환경변화에 맞는 보험상품이 활성화 될 수 있도록 적극적으로 지원해 나갈 예정”이라고 역설했다. 사물인터넷 연계보험 등은 화재보험, 펫보험, 도난보험 등 제4차 산업혁명 연계 보험 분야를 말한다. 감독·검사 제재 프로세스 혁신방안에 대해서는 ‘위법행위 재발방지 등 제재의 실효성 확보’방안과 ‘창구지도 등 잔존하는 숨은 규제 등에 대한 개선’등이 담길 예정이라고 힘줘 말했다. 동양생명의 육류담보 사기대출 손실에 대한 징계와 관련해서는 “제재절차가 진행 중에 있고 조만간 마무리될 예정”이라고 언급했다.
