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- [웰스투어 2017]"부동산도 치고 빠지는 전략 유효…성수ㆍ서울역 다세대 투자할 만"
- [이데일리 특별취재팀] “가치주 투자 좋은데 실적만으로 움직이지는 않습니다. 정책을 보고 수혜를 입을만한 종목에 투자하세요.”“임대사업 하려면 올해 하세요. 올해까지 매입한 주택에 한해 10년간 임대하면 양도세 면제됩니다”“성수동과 서울역·신용산 부근 다세대주택 전세 끼고 1억원 미만 소액으로 투자할만 합니다”지난 26일 서울 강남구 테헤란로 KB아트홀에서 열린 ‘제7회 웰스투어 in 서울’에서는 주식과 부동산, P2P(개인간)금융, 절세에 이르기까지 다양한 분야의 전문가들이 재테크 비법을 쏟아냈다. 이론에 그치지 않고 실제 어떤 종목에 투자해야 하고 어떤 지역이 오를지 족집게처럼 찍어주는 ‘사이다’ 강연이 이어졌다. ◇대형주 투자는 6월 이후로…한한령 풀리는 中 관련주 주목최근 코스피지수가 연일 사상 최고치를 갈아치우면서 주식투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 첫 세션 강연자로 나선 서용원 이데일리ON 증권전문가는 “6월에 상해A주의 MSCI 이머징 마켓 편입 여부 결정, 미국의 추가 금리인상 등 굵직한 이벤트가 많다”며 “결과에 따라 외국인이 빠져나갈 수 있기 때문에 대형주 투자는 6월 이후로 미루는 것이 좋다”고 조언했다. 지금은 대형주보다는 새 정부의 정책에 따라 움직일 수 있는 중소형주에 주목할 것을 권했다. 실적 등 주식의 펀더멘털도 중요하지만 중소형주는 이보다 정책 기대감을 기반으로 먼저 움직이기 때문이다. 새 정부에 주목해야 할 테마주로 남북경협주, 금강산 관광 재개 관련주, 4대강 복원사업에 따른 수질개선 기업, 중국 관련주, 러시아 가스관 및 철도 관련주, 4차 산업 관련주 등을 꼽았다. 특히 중국 관련주 중에서는 호텔신라를 주목했다. 4차산업 관련주는 올해 중후반, 내년 초 예산이 편성된 후 투자를 고려하라고 조언했다. 4차 산업과 관련한 유망종목으로는 KT를 꼽았다. 새 정부 하에 통신 기본료가 폐지 되는 등 통신업체로는 어려움이 있을 수 있지만 당장 실적이 안 좋을 때는 오히려 매수기회라고 분석했다. ◇성수동·서울역 부근 소액 투자 유망‘촉 좋은 강남 아줌마’로 통하는 김정미 E&R평생교육원 원장은 마지막 세션 강의를 통해 도로변에서 가깝고 교통편이 좋으며, 초등학교가 들어서 있고 세대수가 많아 편의시설이 들어올 수 있는 곳을 선별하라고 조언했다. 이같은 기본 조건을 만족한다면 정책 발표 전에 과감하게 들어가서 치고 빠져야 한다는 게 그의 판단이다. 김 원장은 “문재인 정부 들어서도 부동산 가격이 올라가고 있는데, 올 연말 물량이 쏟아지는 만큼 지금 투자하는 것이 적기”라고 진단했다. 구체적으로 성수동과 서울역, 신용산역 부근 등을 지목했다. 1억원 이내의 소액투자를 하려면 이런 곳에 땅값이 오를 수 있는 다세대 주택도 투자해볼 만 하다는 것이다. 특히 성수동은 서울시와 지자체에서 100억원을 투입하기로 했고, 90년대 말 200세대 미만의 지은 연수가 비슷한 아파트가 많아 통합재건축이 유리하기 때문에 재건축이 빨리 진행될 수 있다고 내다봤다. 김 원장은 이밖에도 “전철과 철도 등 신규 노선이 생기는 곳을 중심으로 강남과의 거리 등을 따져 소외된 지역을 살펴보라”며 “집값은 착공 들어가고 개통한 후 입주가 될 때까지 가격은 계속 오르기 때문에 중간이라도 사 볼 만 하다”고 조언했다. ◇고수익 P2P 투자…초보라면 담보대출 추천최근 신종 재테크 수단으로 떠오른 P2P(개인간)금융. 개인신용 P2P 대표기업인 피플펀드의 김대윤 대표는 P2P 투자에 대해 “아무리 좋아 보이는 투자처라도 소액으로 넣어야 한다”며 “높은 수익률이 아니라 수익률을 방어하는 것이 중요하다”고 말했다. 이에 따라 P2P투자는 최소 50건에서 100건으로 건당 10만원, 20만원으로 분산 투자할 것을 제안했다. 특히 오는 29일부터 한 회사당 투자액을 연간 1000만원으로 제한하는 P2P투자 가이드라인이 시행되는 만큼 분산투자에 나설 수밖에 없다. 김 대표는 P2P금융 초보 투자라라면 신용대출보다 담보대출을 추천했다. 김 대표는 “투자할 때 상환 계획과 담보에 대한 내용을 검토해야 한다”며 “차주가 돈을 어떻게 갚을지에 대한 계획을 확인하고 1년 만기 미만의 상품이 덜 위험하다”고 설명했다.◇2주택자 비과세 받는 요령부산 강연에서 뜨거운 호응을 얻었던 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 서울 강연에서도 다양한 사례를 들어 양도소득세를 아낄 수 있는 법을 설명해 좌중을 휘어잡았다. 안 세무사는 양도세 실수 안 하려면 세대 개념부터 숙지해야 한다고 강조했다. 직계존속, 직계비속까지를 한 세대로 보기 때문에 조부모님과 부모님은 물론이고 자녀, 손자, 형제자매, 처남, 처제까지도 같이 살면 한 세대로 보는데 이를 잘 몰라 실수한다는 것이다. 양도세를 피하기 위해 주민등록만 옮겨두는 식의 형식적인 조치를 취했다 적발되기 쉬우니 유의하라고 당부했다. 2주택자의 경우 주택을 다른 용도로 변경하거나 1주택을 다른 가족에게 증여하기, 낡은 단독주택 멸실하기, 장기임대주택으로 임대사업자 등록하기 등을 통해 비과세를 받을 수 있다고 조언했다. 아울러 임대사업계획 있으면 올해 사자마자 임대사업자로 등록할 것을 권했다. 국민주택규모 이하를 10년간 임대해주면 올해까지만 한시적으로 양도소득세 비과세를 적용해주기 때문이다. 박철민 대정하우징 대표는 귀농·귀촌 팁을 제시했다. 고령화 시대에 은퇴 나이는 빨라지면서 귀농·귀촌에 대한 관심은 높지만 실제 도전하기엔 벽이 높다. 박 대표는 “귀농·귀촌시 외로움과 고독을 간과하는 경우가 많다”며 “공동생활이 중요하다”고 말했다. 아울러 비용을 줄일 수 있는 팁을 제시했다. 정부나 지방자치단체의 각종 지원책을 활용하고 주택조합을 통해 개발부담금을 줄이는 한편 동호회에 가입해 품앗이하는 것도 방법이라고 설명했다. ※특별취재팀 금융부 권소현 문승관 차장, 장순원 김경은 노희준 전상희 기자, 사진부 신태현 기자
- “文정부, 공약 외 가계부채 추가대책 내놓을 듯”
- [이데일리 노희준 기자] 대신증권은 29일 문재인 정부의 가계부채 대책과 관련, “수석비서관·보좌관(수보) 회의에서 기존 공약에 나왔던 사항들 외에 신규 대책이 나올 가능성을 배제하기 어렵다”고 전망했다. 최정욱 대신증권 애널리스트는 이날 보고서를 통해 “(문재인)대통령이 먼저 가계부채 대책을 논의하자고 했다”며 이 같이 밝혔다. 문 대통령은 지난 25일 첫 수보회의를 주재하며 회의 안건에 없던 것으로 알려진 가계부채 문제를 거론했다. 당시 문 대통령은 “가계부채 증가에 대한 대책을 강구해 다음 수석보좌관 회의에서 논의해보자”고 말했다. 정부의 대출 틀어막기 대책에도 가계부채(가계신용) 잔액은 1분기(1~3월) 1359조7000억원까지 불어났다. 통계작성 이후 최대치다. 1분기 증가액 17조1000억원은 지난해 4분기와 지난해 1분기 증가액 46조1000억원, 20조6000억원보다는 낮아 증가세는 둔화됐지만, 안심하기는 이르다는 지적이다. 김진표 국정기획자문위원회 위원장은 지난 26일 금융위원회 업무보고에서 “시장에서는 가계부채 관리가 제대로 안 된다는 의구심을 제기하고 있다”고 말했다. <자료=한국은행>문 대통령은 후보 시절 부채주도에서 소득주도 성장정책으로 전환, 적극적인 취약계층 부담 경감 마련, 금융소비자 보호를 우선하는 금융정책 운용 등 ‘가계부채 해결를 위한 3대 근본 대책’을 내걸었다. 구체적인 7대 해법으로는 △체계적인 가계부채 총량 관리 △빚 내지 않고 살 수 있는 사회 구축 △고금리 이자부담 완화 △소액 장기연체 채무에 대한 과감한 정리 △소멸시효가 완성되거나 임박한 ‘죽은 채권’ 관리 강화 △금융소비자보호법 제정, 금융소비자보호 전담기구 설치 △비소구 주택담보대출(유한책임대출) 확대 등을 제시했다.문 대통령은 후보 시절 총량 관리 대책과 관련해 미세한 입장 변화를 보였다. 지난 3월 16일 신용보증재단에서 열린 비상경제대책단 회의에서는 가처분소득 대비 가계부채 비율을 150% 이내로 관리하겠다고 말했다 최종 공약집에서는 이 내용을 포함하지 않았다. 단지 DTI(총부채상환비율)대신 여신관리지표로 DSR(총부채원리금상환비율)를 활용하겠다고만 했다. 총량 규제에 대한 반론이 제기되자 한발 물러난 셈이다.DSR(총부채원리금상환비율)은 DTI보다 차주의 상환능력을 더 깐깐히 보는 지표다. 주택담보대출뿐만 아니라 전 금융권에 있는 대출이자는 물론 대출원금(자동차 할부금, 신용카드 미결제액, 휴대폰 요금 미납액 등)까지 소득과 비교해 산출하기 때문이다. DTI는 주택담보대출 이외 기타 대출은 이자상환액만 갚아야 할 부채로 삼는다. 금융당국은 지난 23일 보도참고자료를 통해 전(全) 금융권에 DSR이 단계적으로 조속히 도입될 수 있도록 추진하겠다고 밝혔다. 이를 위해 다음달 중으로 DSR 로드맵을 마무리 하고 소득산정기준을 개선한 ‘신 DTI’ 및 은행권 DSR 표준모형을 4분기 중으로 마련하겠다는 일정을 제시했다. 김진표 국정기획자문위원회 위원장(오른쪽 첫번째)이 25일 서울 통의동 금융감독원연수원에서 진행된 금융위원회 업무보고에서 모두발언을 하고 있다(사진=연합뉴스)일각에서는 가계부채를 다룰 콘트롤타워 성격의 ‘별도의 전담기구’ 설치 가능성도 거론되고 있다. 박광온 국정기획위 대변인도 “현 정부 기구에서 다룰지 별도의 조직을 둘지 검토 중”이라고 말했다. 가계부채 논의를 위해 정부부처는 아니지만 금융감독원과 한국은행의 업무보고를 받는 방안도 검토되고 있다. 국정기획위 관계자는 이데일리에 “29일이나 30일쯤 금감원과 한은을 불러 약식 업무보고를 받는 방안을 검토 중“이라고 말한 바 있다.부동산 경기 활성화를 위해 완화했던 DTI·담보인정비율(LTV) 규제가 어떻게 정리될지도 관심사다. DTI·LTV는 2014년 8월부터 각각 기존 50%, 50∼60%에서 60%와 70%로 완화됐다. 이 완화 조치는 1년 단위의 행정지도로 시행돼 올해 7월말이면 종료된다. 7월말까지 어떤 방침이서야 한다는 얘기다. 이제까지는 두차례 연장돼 왔다. 예상과는 달리 문 대통령의 공약집에는 DTI·LTV 관련한 직접적인 언급이 없다. 이와 관련, 금융당국과 광범위한 교감을 하고 있는 금융연구원이 최근 내놓은 ‘가계부채 안정을 위한 정책제언’은 주목할 만한다. 임진 연구위원은 ”주택시장 상황 때문에 가계부채 증가속도가 억제되지 않을 경우 LTV·DTI 규제를 일률적으로 강화하거나 주택시장 과열우려가 있는 지역에만 한시적으로 LTV·DTI 규제를 강화하는 방안도 고려할 필요가 있다“고 말했다.이와 함께 원금분할상환 확대 방안도 고려할 필요가 있다고 덧붙엿다. 그는 ”고(高) LTV 대출에 대해서는 원금균등분할상환 대출의 경우 대출 만기가 지나치게 장기화되는 것을 제한하거나 원금비균등분할상환 대출은 대출초기의 상환규모를 높이는 방안을 고려할 수 있을 것“이라고 말했다.
- 29일부터 P2P대출 제한...“가이드라인 등 이건 꼭 확인해야”
- [이데일리 노희준 기자] 29일부터 개인의 P2P(개인간)대출 투자한도를 연 1000만원으로 제한하는 금융당국의 ‘가이드라인’이 시행된다. 이에 맞춰 금융당국은 투자자 유의사항을 안내했다. 이데일리가 이를 정리했다. 우선 P2P대출은 원금보장이 되지 않는다는 사실에 주의해야 한다. P2P대출은 은행 예적금과 달리 예금자 보호 대상이 아니다. 이에 따라 100% 안전을 보장한다거나 원금이 보장된다는 업체는 유사수신행위업체(가짜 금융기관)에 해당될 수 있다. 사기업체라는 얘기다. 일부 P2P 업체에서 강조하는 ‘부실보상 자금’도 잘 살펴야 한다. 일부 P2P 업체는 안전한 투자를 위해 자체적으로 부실보상 자금을 마련해 투자자 손실 발생시 일부를 보전한다고 광고하고 있다. 하지만 이는 일부상품에 한하는 경우가 대부분이다. 특히 손실 보전금액 역시 50% 정도로 높지 않아 대출이 부실화되면 투자원금을 날릴 수 있다.담보대출도 방심은 금물이다. 부동산 담보 대출도 후순위 채권(변제순위가 뒤로 밀린다는 뜻)이 대부분이다. 차입자의 부도시 담보처분 가격에 따라 원금손실이 크게 발생할 수 있다는 얘기다. 이에 따라 P2P대출 투자자는 투자에 앞서 담보대상, 채권순위(선후순위), 담보권 실행방식 등을 P2P 홈페이지에서 상세하게 확인해야 한다는 조언이다. 특히 부동산 관련 대출 상품 가운데 건축자금 대출(PF대출)은 각별히 주의해야 한다. 이는 건물 완공후의 미래가치를 보고 투자하는 상품이다. 건축물 준공 후 미분양이 발생하거나 준공가치가 예상보다 낮아지면 원금손실이 크게 발생할 수 있기 때문이다. 또한 P2P업체가 고객예치금을 P2P업체 등의 자산과 분리해 별도로 보관하는 ‘고객예치금 분리보관 시스템’을 도입했는지도 확인해야 한다. 이를 갖추지 않은 업체가 망하는 경우 제3의 채권자가 P2P업체 자산에 가압류 등의 조치를 할 수 있다. 이 경우 고객 투자예치금이 보호받지 못할 수 있다. 따라서 고객 예치금을 외부의 은행, 저축은행, 신탁회사 등 제3의 기관에 별도 관리하지 않는 P2P 업체상품은 투자하지 않는 게 바람직하다. P2P업체가 투자 관련 정보를 제대로 공개하는지도 확인해야 한다. 연체율(1개월 이상 연체), 부실율(3개월 이상 연체), 예상수익률 및 산정방식, 수수료율, 세금 등 부대비용, 차입자에 관한 사항(사업내용, 신용도, 상환계획, 담보가치, 추심절차)등을 홈페이지에 쉽게 확인할 수 있어야 ‘믿을 만한 업체’다.이와 함께 P2P 업체의 회계투명성과 전산 보안 수준도 확인해보는 게 좋다. 가이드라인 발표후 P2P금융협회 회원사는 회계투명성 제고를 위해 자발적으로 외부감사를 받았다. P2P금융협회 회원사는 올해 6월말까지 외부감사보고서를 홈페이지에 공시할 예정이다. 투자에 앞서 한번 회사의 재무상태, 회계투명성을 점검해보는 게 좋다. 전산 보안 수준과 관련. 개인정보 침해사고 대응메뉴얼, 개인정보파일 파기 관리대장, 보안서약서 등을 마련하지 않은 P2P 업체는 투자에 유의해야 한다. 하주식 금융위원회 서민금융과장은 “구두 설명이나, 팜플렛 등을 이용해 대면방식(오프라인 영업)으로 영업 하는 방식은 P2P 업체의 영업방식으로 볼 수 없다”며 “과도한 지인추천이벤트나 투자이벤트 등을 실시할 경우 투자자의 투자판단을 흐릴 수 있어 조심해야 한다”고 말했다.
