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- 전세대출 금리 5%대 사라지고 4%대 안착…하락세 이어질듯
- [이데일리 노희준 기자] 5대 시중은행의 전세자금대출(전세대출) 금리가 하락해 평균 전세대출 금리 기준 모두 4%대로 진입한 것으로 나타났다. 은행 조달비용이 더 낮아질 것으로 보이고 금융당국 압박까지 겹쳐 금리 하락세는 이어질 전망이다. 임대차 시장에서 전세 비중이 늘고 있는데, 전세수요가 늘어나 급감한 전세대출에 어떤 영향이 미칠지도 주목된다.해당기간 주금공 보증서 담보로 취급된 전세대출 가중평균금리,(단위=%) 자료=주금공28일 금융권과 주택금융공사에 따르면 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)에서 주금공 보증서를 담보로 취급한 전세대출 금리(가중평균금리)는 2월13~19일 기준 연 4.41%~4.85%로 집계됐다.전주 연 5.09%를 기록했던 국민은행 전세대출 금리마저 연 4%후반대로 내려가 5%대가 사라졌다. 전세대출 금리는 최고점 기준 연말연초 연 6%대 안팎 수준을 보였는데 이와 견주면 최대 1.5%포인트 넘게 하락했다.지난해 고점 대비 하락폭을 보면 우리은행은 지난해 12월 연 6.14%보다 1.51%포인트(p) 낮아졌다. 농협은행도 지난해 11월 연 6.03%에 비해 1.48%p 하락했다. 국민·신한·하나은행도 각각 0.97%p(5.82%→4.85%), 0.92%p(5.33%→4.41%), 0.74%p(5.23%→4.49%) 떨어졌다. 코픽스 추이, 단위=% (자료=은행연합회)이는 변동금리 전세대출 금리의 준거금리로 쓰는 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수) 금리가 하락한 데다 우대금리도 확대됐기 때문으로 풀이된다. 전세대출은 90% 이상이 변동금리다. 코픽스 금리는 11월 취급분(12월 공시)이 연 4.34%까지 치솟았다가 두달 연속 4.29%(12월 취급분)→3.82%(1월 취급분)까지 떨어졌다. 1월 신규 취급액 기준 코픽스 하락분은 0.47%p인데, 코픽스 공시가 시작된 2019년 7월 이후 최대 낙폭이다. 하락한 코픽스는 지난 16일부터 시중은행 대출에 적용되기 시작됐다.코픽스는 은행 8곳이 예적금, 은행채 등을 통해 조달한 자금의 가중평균금리로 예적금과 은행채 금리가 빠르게 떨어져 동반 하락한 것으로 풀이된다. 코픽스 80%가량을 차지하는 예적금 중 예금금리는 만기 1년 기본금리 기준으로 KB국민은행 ‘KB Star 정기예금’이 연 0.95%로 채 연 1%가 안 되는데다 최고금리인 우리은행 ‘WON플러스예금’ 역시 연 3.70%에 그친다.정부의 대출금리 인하 유도에 따라 우대금리가 커진 측면도 전세대출 금리 하락에 작용했다. 농협은행은 지난달 2일 전세대출 고정금리 우대금리를 최대 1.1%p 확대하고 같은달 28일에는 변동금리 전세대출 우대금리를 0.30%p 올렸다. 이달 3일에는 청년 대상의 전세대출 우대금리도 0.2%p 확대했다. 우리은행은 지난달 신규코픽스(1월 취급분. 3.82%)에 비해 금리가 낮은 신잔액코픽스(3.02%)를 기준으로 한 전세대출 판매를 재개한 데다 13일부터는 변동금리보다 낮은 고정금리 전세대출 상품(우리전세론, 4.61~5.21%)도 내놨다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]전세가가 떨어지는 상황에서 전세대출 금리 하락도 맞물리면서 지난달 아파트 전월세 신규계약에서 전세가 차지하는 비중은 커졌다. 부동산R114와 국토교통부에 따르면 지난달 체결한 전월세 신규계약에서 전세 비중은 58.4%로 지난해 12월(52.6%)에 견줘 5.8%p 증가했다. 전세 수요가 늘어나면서 전세대출 수요에 어떤 영향을 미칠지도 주목된다. 1월 중 은행 전세대출은 전월보다 1조8000억원 줄어 전월(-4000억원)의 4.5배로 감소폭이 커졌다. 전세대출은 지난 3년간 월평균 2조원 가량 불어났다.금융권 관계자는 “자금시장이 하향 안정화되고 있어 이런 추세라면 코픽스 금리가 다음달에도 떨어질 것”이라며 “전세대출 금리 하락세는 이어질 것 같다”고 말했다. 3월에는 봄철 이사철 수요가 더해지는 데다 2일부터 9억원 초과 1주택자와 부부 합산 소득 1억원 이상 1주택자도 전세대출 보증도 허용돼 전세대출 문턱은 또 낮아진다.전세대출 월별 증감액 3년치 2020.1~2023.1 , 단위=조원 (자료=한국은행)
- 금리상승 여파 밀려온다…은행 연체율 증가 빨라져
- [이데일리 노희준 기자] 은행 연체율(1개월 이상 연체) 상승 방향이 더욱 공고해진 것으로 나타났다. 특히 자영업자와 가계 차주를 중심으로 연체가 급증해 경고등이 켜졌다는 분석이다. 금리 상승이 신용 위험(credit risk) 상승으로 연결되는 데는 시차가 존재하는데, 지난해 11월말부터 증가세로 돌아선 연체율의 증가 속도를 주목해야 한다는 지적이다.24일 금융감독원과 한화투자증권에 따르면, 국내은행의 12월 말 원화대출 연체율(1개월 이상 연체 기준)은 0.25%로 전년 동월 대비 4bp(1bp=0.01%p) 상승했다. 이로써 원화대출 연체율은 2개월 연속으로 전년 동월 대비 상승했다. 법인 중소기업 연체율은 0.36%로 전년 동월 대비와 같은 수준으로 2019년 4분기부터 지속된 추세적 하락을 끝냈다. 자영업자(SOHO) 연체율은 0.26%로 전년동기 대비 10bp나 튀었다. 변동성이 큰 대기업 대출 연체율은 0.05%로 19bp 하락했다. 가계대출 연체율도 0.24%로 전년 동월 대비 8bp 증가해 상승폭이 확대됐다. 신용 등 일반대출은 0.46%로 전년 동월 대비 17bp나 커졌고 주택담보대출 연체율도 0.15%로 젼년 동월 대비 5bp 증가하며 5개월 연속 상승했다. 김도하 애널리스트는 “조선사 3곳을 제외하면, 은행업종의 연체율은 2013년부터 114개월 연속으로 전년 동월 대비 하락을 지속해 왔으나, 2022년 11월 말을 기점으로 상승 전환했다”며 “12월에는 연체율 상승의 방향성이 더욱 공고해진 것을 확인했다”고 말했다. 총 연체율의 절대적인 수치는 가계 신용대출 외에는 여전히 코로나19 직전보다 낮은 수준이다. 실제 2019년 12월 연체율을 보면 전체 0.36%, 가계 주택 0.20%, 가계 신용 0.41%, 대기업 0.50%, 법인 중기 0.57%, 자영업자 0.29%이다. 반면 지난달 연체율은 전체 0.25%, 가계 주택 0.15%, 가계 신용 0.46%, 대기업 0.05%, 법인 중기 0.36%, 자영업자 0.26%이다. 김 애널리스트는 다만 “연체 규모의 증가 속도가 예상을 뛰어넘는 수준이라는 점에서 우려를 제기한다”며 “특히 12월 말에는 대기업을 제외한 모든 차주의 연체율 상승 속도가 전월보다 빨라지면서 연체율 상승 기조가 뚜렷해졌다”고 말했다.
- 금융당국·은행 이사회 면담, 영미호주도 실시…"관치 아냐"
- [이데일리 노희준 기자] 금융감독원이 은행별로 최소 연 1회 면담을 실시할 예정인 가운데 영국과 미국, 호주의 금융감독당국도 은행 이사회와 간담회를 개최하는 등 긴밀한 소통을 하는 것으로 나타났다. 아울러 국내 금융당국도 이전부터 이사회 면담 등을 실시해온 것으로 확인된다. 금감원은 은행별 이사회 면담과 별개로 전체 은행 및 은행지주 대상의 이사회 의장 간담회를 상반기와 하반기로 나눠 실시할 예정이다. 23일 금융당국에 따르면, 해외 금융감독당국은 이사회와의 면담 등을 감독ㆍ검사 프로세스의 일환으로 명시하고 이사회와 적극적으로 교류ㆍ소통하고 있다. 가령 미국 은행 감독당국(OCC), 영국 건전성감독청(PRA), 호주 건전성감독청(APRA) 등은 이사회 면담 절차를 검사프로세스나 업무계획 등에 명시하고 있다.아울러 이들 감독기관은 최소 연 1회 이상 등 정기적으로 또는 수시로 은행 이사회와 면담을 실시하고 있다. 가령 미국의 OCC는 검사메뉴얼에 “OCC는 검사 결과 및 여타 상호 관심 사안에 대해 감독주기(12~18개월) 동안 이사회와의 소통을 유지해야 한다”며 “감독주기 중 최소 1회 이상 이사회 면담을 실시하며 은행 상황에 따라 필요 시 더 자주 면담해야 한다”고 규정했다. 이는 감독당국과 은행지주ㆍ은행 이사회와의 정례적 소통이 국제기구에서 권고하는 사항이기 때문이다. 실제 바젤 은행감독위원회(BCBS)는 은행감독에 관한 핵심 준칙(core principle)을 통해 감독당국은 은행의 리스크 평가 등을 위해 은행 이사회 등과 충분한 접촉을 유지하고 감독당국의 감독ㆍ검사 결과를 논의하기 위해 은행 경영진 및 이사회와 면담해야 한다고 권고하고 있다. 이와 함께 국내에서도 국제기준을 반영해 코로나19 이전까지 감독당국은 은행 이사회와의 교류를 확대하는 추세였다.실제 코로나19 이전인 2015년 7월부터 2019년 2월 기간 중 금감원은 담당 임원 주재로 은행 이사회 의장 등과 총 22회 이상의 면담을 실시했다. 이 과정에서 금감원 담당 임원 등은 개별 지주ㆍ은행 이사회 의장 등과 주로 면담했고 면담 시 해당 은행에 대한 검사결과, 상시감시를 통해 발견된 주요 경영현안 등을 논의했다.아울러 고위급 차원에서 금감원장과 은행지주 및 은행 이사회 의장과의 간담회도 지속적으로 실시됐다. 2017년 4월, 2018년 10월, 2019년 5월, 2022년 11월에 금감원장은 은행 이사회 의장 등과의 간담회를 열었다.은행 이사회는 은행의 경영전략, 내부통제 및 지배구조, 리스크 관리 정책에서 최종 의사결정기구다. 이에 따라 내부통제가 실효성 있게 작동하고 건전한 지배구조가 확립되기 위해서는 이사회의 역할이 매우 중요하다는 게 감독당국 판단이다. 금감원은 은행 이사회와의 면담 등을 통해 균형감 있는 의사결정을 지원하고 은행 이사회 기능을 제고하길 기대하고 있다. 이를 위해 면담 등을 하는 과정에서 최근 금융시장 현안 및 금감원 검사ㆍ상시감시 결과 등을 공유하고 애로 및 건의사항도 청취한다는 계획이다. 금감원 관계자는 “은행별 검사계획 등을 감안해 은행별로 이사회 면담 일정을 수립하고 은행별로 최소 연 1회 면담을 실시할 예정”이라며 “이와 별도로 전체 은행 및 은행지주 대상의 이사회 의장 간담회를 상반기와 하반기로 나누어 실시할 예정”이라고 말했다.
- 주거용 오피스텔, 특례보금자리론 받으려면 법개정 필요
- [이데일리 노희준 기자] 주거용 오피스텔을 특례보금자리론 대상에 포함하기 위해서는 법 개정이 필요한 것으로 확인됐다. 주거용 오피스텔의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식을 개편하기 위해서는 절차적으로 금융당국의 개정만으로 가능한 것으로 나타났다. 다만 실질적으로 고려할 사항이 많아 국회 문제제기에 금융당국이 어떤 답을 내놓을지 주목된다.(자료=한국부동산원)22일 금융당국 관계자는 “현재 주거용 오피스텔은 한국주택금융공사법 지원대상에 빠져 있다”며 “주거용 오피스텔을 특례보금자리론 대상에 포함하기 위해서는 주금공법을 개정해야 한다”고 말했다. 주금공법 2조를 보면 주금공은 주택법 제2조제1호에 따른 주택에 설정된 저당권(근저당권 포함)에 의해 담보된 채권을 대상으로 주택저당증권(MBS)을 발행한다고 돼 있다. 쉽게 말해 주택법상 주택을 담보로 한 대출채권(주담대)이어야 자금조달을 위한 MBS를 발행할 수 있다는 얘기다. 주택법상 주택은 단독주택과 공동주택을 말한다. 공동주택은 아파트, 연립, 다세대다. 주택법상 오피스텔은 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설과 함께 준주택으로 분류된다.앞서 유의동 국민의힘 의원은 전날 정무위원회 전체회의에서 “주거용 오피스텔은 2020년 8월에 전입신고 한 것은 세법상 주택에 포함해 세금도 내고 있는데 특례보금자리론 대상이 아니다”며 “역차별”이라고 주장했다. 박재호 더불어민주당 의원도 “오피스텔을 실제 주거용으로 구입하는 사람이 많다”며 “주거용 오피스텔을 특례보금자리론에 포함해야 한다”고 했다.주거용 오피스텔의 DSR 산정 방식 개선은 법 개정 사항은 아니다. DSR은 차주 연소득의 일정 비율로 대출(원리금 합계)을 제한하는 규제다. DSR 산정방식은 금감원이 개정 권한이 있는 ‘은행업감독업무시행세칙’(별표18)을 바꾸면 된다. 물론 대부분 금융위 협의가 필요한 과정이다. 상대적으로 절차가 복잡하진 않지만 내용적으로 이 역시 고려할 사항이 적지 않다는 지적이다. 별표18에 따라 현재 주거용 오피스텔은 DSR을 산정할 때 비주택담보대출로 분류돼 상환방식과 무관하게 원금을 ‘대출총액/8년’으로 계산한다. 가령 2억원짜리 주거용 오피스텔을 살 때 실제 몇 년으로 담보대출을 빌리든 만기를 8년으로 적용한다는 얘기다.주목할 점은 이 ‘8년 의제’가 당시에는 일종의 혜택사항이었다는 점이다. 금융당국에 따르면, 오피스텔 대출은 통상 만기 1~2년의 일시상환방식으로 이뤄져 3번 정도의 만기연장을 통해 이용돼왔다고 한다. 당시 실제 평균적인 전체 만기를 구해보니 8년 정도로 계산돼 8년으로 오피스텔 대출 만기를 상정한 것이다. 개별 사례마다 다르지만, 일반 주담대처럼 주거용 오피스텔 DSR을 산정하면 일시상환방식이라면 만기가 1~2년으로 줄어 대출 자체를 지금보다 더 빌리지 못하는 경우가 대부분일 것이라는 예상이다.다만 현재 시중은행에서 오피스텔 담보대출은 좀더 긴 만기로 이뤄지는 경우도 있어 실태조사가 필요해 보인다. 실제 하나은행은 만기일시상환 방식은 ‘최초 최장 3년 이내 취급, 최장만기 10년’, 분할상환 방식은 ‘최초 최장 5년 이내 취급, 최장만기 10년 이내’로 빌려주고 있다. 하나은행 관계자는 “은행에서 지정된 오피스텔은 최장 만기 40년 이내도 가능하다”고 했다. 우리은행도 만기일시상환 방식은 최초 최장 5년, 분할상환 방식은 10년까지 대출을 취급한 뒤 연장해주고 있다. 신한은행 관계자는 “만기일시상환 방식은 최장 10년(최소 1년 이상)이고 분할상환 방식은 최장 30년까지 가능하다”며 “금액이 일정 이상 되는 대부분의 대출은 30년 분할상환 방식으로 나간다”고 했다.여기에 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔을 구별하기 쉽지 않다는 지적도 있다. 주거용이라고 해놓고 실제 업무용으로 사용하거나 반대의 경우도 있다. 금융당국 관계자는 “DSR은 당시 합리적으로 설계했지만, 현재 다른 개선할 사항이 없는지 점검할 것”이라며 “특례보금자리론에 주거용 오피스텔을 포함하는 문제도 쉬운 문제는 아니다”고 말했다.(자료=법제처)
