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- [해외부동산펀드 적신호]②신생 펀드 수익률 1년새 반토막…10개중 3개 손실
- [이데일리 송길호 기자] 이데일리와 KG제로인이 공동으로 실시한 해외부동산 펀드 수익률 분석 결과는 최근 논란이 되고 있는 해외부동산 투자가 이미 과열 국면에 진입했음을 고스란히 반영한다. 마이너스 수익률을 기록중인 펀드가 급증하는 등 기대수익률이 크게 떨어지면서 해외부동산 투자에 적신호가 울리고 있음을 엿볼 수 있다. ◇2018년 설정 펀드 기대수익률 하회 분석결과 2018년 설정된 50개 펀드의 연환산 수익률은 평균 2.84%였다. 통상 부동산펀드의 기대수익률이 5∼6% 이상이라는 점을 감안하면 2018년 설정된 펀드 대부분의 투자성적표는 기대치를 밑도는 수준이다. 특히 마이너스인 펀드는 14개로 전체 펀드의 28.0%를 차지했다. 제이알투자운용의 글로벌리츠재간접펀드인 제이알전문투자형사모부동산제6호가 -9.4%로 가장 부진했다. 2016년과 2017년 설정된 펀드중 마이너스 수익률을 기록한 펀드 비중이 15.4%, 6.8%라는 점을 감안하면 최근 설정된 펀드들이 고전하고 있음을 엿볼 수 있다. 0∼2%대 수익률을 기록하고 있는 펀드는 7개(4.6%), 3∼5%대는 18개(36.0%)로 주로 0∼5%대 구간에 집중 분포돼 있는 것으로 나타났다. 6∼8%대를 기록중인 펀드는 7개(14%), 9%이상을 내고 있는 펀드는 4개(8.0%)였다. 현대인베스트먼트의 현대인베스트MackUSDebt전문투자형사모부동산 9(USD)가 13.4%로 수익률 상단을 차지했다. ◇2013∼2015년 설정 펀드…8%대 전후 2017년 설정된 44개 펀드의 연환산 수익률은 5.02%였다. 마이너스 펀드는 3개(6.8%)였다. 엘비자산운용의 엘비전문투자형6호사모부동산투자유한회사가 -3.1%로 가장 부진했다. 0∼2%대 수익률을 기록한 펀드는 5개(11.4%), 3∼5%대는 20개(45.5%)로 전체 펀드의 절반 이상이 0∼5%대에 분포돼 있다. 9%이상을 내고 있는 펀드는 4개(9.1%)였다. 미래에셋운용이 공모로 발행한 미래에셋맵스미국부동산 11이 연 11.8%로 수익률 선두를 달렸다. 2016년 설정된 13개 펀드의 연환산 수익률은 3.26%에 머물렀다. 이중 마이너스 펀드는 2개(15.4%)였다. 코람코운용의 코람코NPL전문투자형사모부동산제1호가 -2.3%로 부진했다. 미래에셋운용의 공모펀드 미래에셋맵스미국부동산 9-2는 연 10.6%로 가장 높은 수익률을 기록했다. 2013년(10개 펀드), 2014년(25개 펀드), 2015년(36개 펀드) 설정된 펀드의 연환산 수익률은 각각 7.9%, 8.9%, 8.7%로 기대수익률을 충족했다. 9%대이상 기록한 펀드는 2013년 3개(15.9%), 2014년과 2015년은 각각 9개(36.0%), 13개(36.1%)로 그 비중이 3분의 1을 훌쩍 넘었다. ◇투자환경 악화 2010년대 중반부터 국내 기관투자자들은 해외 대체자산, 특히 선진국 부동산이나 인프라에 눈길을 돌렸다. 투자자금이 계속 유입되는 상황에서 기존 전통자산, 기존 투자처만으로는 수익률 제고에 한계를 느꼈기 때문이다. 이중 지분투자 등을 통한 부동산 대체투자는 글로벌 부동산시장의 상승국면과 맞물리면서 안정적인 수익을 올릴 수 있었다. 특히 최근 2∼3년간 국내 투자자들이 경쟁적으로 진출한 유럽지역은 환헤지 프리미엄이 크고 펀딩 코스트도 상대적으로 낮아 인기 투자처로 떠올랐다. 하지만 최근 그 흐름이 변하고 있다. 글로벌 부동산 경기흐름이 정점을 지나는 등 전반적인 투자환경이 악화하고 있기 때문이다. 이는 곧 펀드의 기초자산이 고평가국면에 접어들면서 기대수익률이 떨어지고 있음을 반영한다. 북미와 유럽지역의 상업용 부동산 정보분석업체인 그린 스트리트 어드바이저에 따르면 이 지역 상업용 부동산가격 수익률은 금융위기 직후인 2010∼2011년 20%까지 치솟았으나 2012년부터 10%대로 하락했고 2016년이후 5∼6%대로 내려앉은 상태. 국내 기관투자자들이 주로 투자하는 오피스나 상가건물은 지난해부터 가격하락세가 뚜렷해지고 있다는 분석이다. 여기에 유럽지역의 환헤지 프리미엄이 줄어들면서 기대수익률을 끌어내리는 촉매제가 되고 있다. 올 초만해도 원화 환산 수익률은 유럽의 경우 1.5%포인트였지만 올들어 1.1%포인트 수준으로 감소했다는 게 업계의 설명. 연 5%의 수익을 내도 작년까진 원화 환율로 계산한 수익률이 연 6.5%였지만 최근엔 6.1%수준에 그치고 있다는 얘기다. ◇실력드러난다…묻지마 투자 자제해야 문제는 국내 기관투자자들간 제살깎기식 과당경쟁이 지속되면서 버블논란이 야기되고 있다는 점이다. 최근 자기자본 4조원 이상의 초대형 IB(투자은행) 출범이 러시를 이루면서 자본력이 풍부한 일부 증권사들이 해외에서 경쟁적으로 물건을 들여오며 과열 경쟁을 부추기고 있다는 지적이 나온다. 공제회의 한 CIO는 “내부수익률(IRR)기준으로 적어도 5%는 돼야 하지만 최근엔 3%정도 밖에 되지 않는 물건들이 들어온다”고 전했다. 전문가들은 결국 적절한 위험관리가 필요하다고 지적한다. 정삼영 롱아일랜드대 교수는 “유행을 좇아 특정 투자, 특정 지역으로의 쏠림현상이 심화되면서 위험이 고조되고 있다”며 “경기 흐름상 외부 충격에 버틸 수 있는 완충장치를 마련해야 한다”고말했다. 성태윤 연세대 교수는 “해외부동산투자의 경쟁이 치열해지면서 펀드별로 실력이 드러나고 있다”며 “일단 기대수익률을 낮춰 안정된 지역, 안정된 자산 중심의 보수적 운용이 필요하다”고 제언했다. 민봉기 금융감독원 자산운용감독국 부국장은 “대출형의 경우 순위나 담보가치, 임대형의 경우 임차인의 신용등급, 공실률 등 각종 지표들을 보며 모니터링을 하겠다”며 “향후 거시경제적 요인이나 부동산시장 변화에 따른 충격 완화를 위해 만기가 몰려 있는 펀드들을 집중 관리하겠다”고 강조했다. ▨ 부동산펀드 펀드재산의 절반이상을 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드. 운용형태에 따라 임대형, 대출형, 개발형 등으로 구분한다. 90%이상이 사모형(투자자를 49인 이내로 한정적으로 제한)이며 최근 공모형도 늘고 있는 추세다. 부동산펀드 잔액(순자산액)은 8월1일 현재 90조3316억원(전체 펀드 잔액 636조3804억원의 14.2%). 이중 해외 부동산펀드는 절반이 넘는 49조5555억원에 달한다.
- [대체투자관리 주먹구구]②대체투자 덩치 키우기에만 급급...투심위는 면피용 전락
- [이데일리 송길호 기자] 대체투자는 속성상 블랙박스와도 같다. 투자 후 문제가 생기면 중간에 엑시트(투자금 회수)가 어렵다. 마지막까지 투자 성패 여부를 판단하는 건 무리다. 투자결정단계부터 각종 위험을 충분히 고려해 선제적으로 자산관리를 철저히 해야 한다는 얘기다. 현실은 다르다. 대체투자위원회 또는 투자심의위원회와 같은 공적 투자기관의 심의기구는 요식행위에 그치고 있다는 지적이 많다. 해당 위원들의 전문성도 문제지만 외부 전문가로 구성된 투자심의기구를 사후 면피 수단으로 삼으려는 해당 기관들의 그릇된 인식이 한 몫 한다.◇형식적 투심위 “사전에 자료를 받아도 해당 심사위원들이 투자물건당 100페이지가 넘는 PT자료를 상세히 볼리 있겠습니까” D공제회의 한 투자심의위원은 투심위의 실효성에 회의적이다. 시간상의 제약, 전문성의 한계로 심의가 형식적으로 이뤄지는 경우가 많다는 얘기다. 투심위 안건 거의 대부분이 손쉽게 통과되는 건 이 같은 맥락이다. 이는 ‘투자집행 자체를 곧 실적’으로 평가하는 투자문화, 투자분위기 때문이다. 최근 대체투자 붐이 일면서 실무부서 입장에선 웬만한 투자 프로젝트에 대해선 일단 집행에 들어가려는 경향이 있다. 투자성패에 대한 결정은 대체투자 속성상 최소 5년이상 걸리는 먼 미래의 일이니 리스크관리보다는 투자유치에 더욱 주력하고 있다는 얘기다. 공적기금 담당 A사무관은 “딜을 따오는, 상품을 가져오는 그 자체가 능력으로 받아들여진다”고 했다. 다른 투심위원은 “주간운용사 담당자가 이번에 꼭 한번 해달라고 노골적으로 요구하면 심사위원들이 따라가는 분위기”라며 “집행 기구의 의견을 많이 반영하려는 정서가 있는 건 분명하다”고 말했다. 결국 집행기구는 투자를 많이 일으키려는 속성이 있고 투심위원들은 딜 자체를 철저히 심사할 유인이 적은 만큼 심의기구에선 구조적으로 투자 안건이 무사히 통과될 가능성이 높은 셈이다. ◇전문성 부족…다른 기관 따라하기 급급이는 대체투자 전문가들이 전반적으로 부족한 현실과도 연관 있다. 공적 기금 담당 B사무관은 “위원들의 풀을 구성하는 것 조차 어렵다”며 “대체투자 전문가가 전반적으로 부족한 상황에서 투심위를 제대로 가동하는 건 현실적으로 무리”라고 토로했다. 프로젝트 투자의 경우 개별 물건에 대한 상세한 논의가 현실적으로 어렵고 블라인드 펀드 투자에 대해선 해당 운용사의 과거실적(트랙레코드)만 보는데 급급하다. 한정수 건설근로자공제회 본부장(CIO)은 “심의때 개별 투자건에 대한 디테일한 논의는 현실적으로 어렵다”며 “블라인드 펀드를 선정할때도 해당 운용사의 지배구조 등 종합적인 시각 보다는 단순히 트랙 레코드만 보려는 경향이 있다“고 말했다. 이는 곧 대체투자 시장에서 곁눈질 투자, 유행 좇는 투자가 성행하는 요인이 되고 있다. 딜 자체에 대한 분석 능력이 떨어지니 다른 기관의 참여 여부, 특히 앵커투자자가 누구인지가 투자결정의 가장 큰 변수인 셈이다. B사무관은 “국민연금이나 산업은행 같은 선도적 투자자들을 주로 따라한다”며 “이미 검증 된 것만 보고 들어간다.”고 말했다. ◇종합적인 포트폴리오 전략 부재 투자심의기구의 효용성이 떨어지면서 대체투자 전반에 대한 종합적인 전략을 마련하는 일은 기대하기 어려운 실정이다. 한 본부장은 “대체투자내 다양한 자산군의 상관관계, 자산군별 시너지, 이를 토대로 전체 자산배분은 어떻게 가져갈지 등에 대한 통합적 체계적 접근은 이뤄지지 않고 있다”고 말했다. 정삼영 롱아일랜드대 교수는 “국내투자가 불안하다 싶으면 해외투자를 늘리고 그때 그때 딜소싱이 들어올때마다 유행을 좇아 투자하는 식”이라며 “그러다보니 실적이 좋으면 특별한 근거 없이 대체투자 비중을 몇%포인트 높이겠다는 식으로 단순하게 접근한다.”고 말했다. 전문가들은 대체투자에 대한 위험관리가 절실해지는 투자환경에서 투자심의 단계부터 성과평가까지 체계적이고 통합적인 자산관리가 필요하다고 지적한다. 정두영 중기중앙회 자산운용본부장(CIO)은 “투심위원들 중에서도 단순 거수기 역할을 거부하려는 위원들이 분명히 있다”며 “투자물건 선정과정에서 위원들이 눈치보지 않고 소신 있게 심의 결정할 수 있는 분위기를 마련할 필요가 있다”고 말했다. 김진우 전 군인공제회 대체투자실장은 “1차적으로 개별 투자건에 대한 판단은 리스크관리팀이 처음부터 관여해야 한다”면서 “해당 딜에 대한 정보가 많은 내부기구에서 주도적으로 결정해야 한다”고 강조했다. 성태윤 연세대 경제학과 교수는 “대체투자의 복잡한 속성상 심의기구에서 개별투자건에 대한 타당성을 분석하는 건 현실적으로 어렵다”면서 “내부집행 기구에 대해선 권한과 책임을 확실히 부여해 개별투자건에 대해 책임을 지도록 하고, 심의기구는 전체적인 자산 배분전략을 자문토록 하는 등 이원화된 방식으로 운영할 필요가 있다”고 제언했다. ▨ 대체투자 심의기구 연기금 공제회 등 공적투자기관의 대체투자 프로세스는 해당 투자안건에 대한 실무부서의 검증 이후 투자심의위원회 또는 대체투자 상품선정위원회 등 심의기구의 심의를 거친다. 투자결정은 최종적으로 집행기구의 몫이지만 심의기구에서 반대하는 투자물건에 대해 투자를 강행하는 건 현실적으로 어려운 만큼 심의기구가 사실상 최고의사결정기구 역할을 한다. 위원회는 통상 5∼8명선으로 구성되며 교수, 회계사 등 외부전문가들이 3분의 2, 나머지는 해당 기관 CIO등 내부위원으로 채워진다. 위원회에 상정되는 딜은 통상 운용사가 제안한 물건의10%정도다.
- [GAIC2019]옥석가리기 본격화하는 국내 대체투자…나아갈길 찾다
- [이데일리 송길호 기자] 글로벌 금융위기 이후 지난 10여년간 대체투자는 붐이다. 저성장 저금리 기조가 새로운 표준(New normal)으로 정착되면서 주식· 채권 등 전통 자산만으로는 기대수익률 충족이 어려워졌기 때문이다. 금융위기 이후 유동성이 풍부해지면서 PEF·헤지펀드·부동산·인프라 등 대체자산에 경쟁적으로 자금이 몰렸고 실제 성과가 나타나자 다시 투자금이 밀려드는 선순환이 진행되고 있다. 이미 기관투자자들의 자산 포트폴리오엔 대체자산이 중요한 축으로 자리잡고 있다. 국내 연기금 공제회 등 주요 투자자들은 대체자산 편입비율에 따라 희비가 엇갈리는 모습이다. 국내 대체투자는 그러나 지금 기로에 있다. 그동안 풍부한 유동성의 힘으로 흥청망청 잔치판을 벌였지만 경제성장세 둔화, 변동성 심화라는 불확실한 투자환경속에서 본격적인 옥석가리기가 진행될 조짐이다. 경제가 순항할때는 문제 없지만 투자환경이 나빠지면 그 실체가 드러나게 마련이다. 올해 처음으로 막을 올리는 글로벌 대체투자컨퍼런스(GAIC2019)는 이 같은 문제의식에서 출발했다. ‘대체투자의 새로운 지평을 연다- 혁신을 향한 도전과 변화’를 모토로 열리는 이번 행사는 불확실성의 파고를 헤쳐나갈 지혜를 모아 대체투자의 새로운 길을 모색하는 과정이다. ◇블랙록이 제시하는 글로벌 대체시장의 흐름은 전체 프로그램은 기조강연과 4개 세션으로 유기적으로 구성했다. 총론격인 기조강연에 이어 개별 세션에선 △PE·VC △헤지펀드 △부동산·인프라 같은 실물자산 등 주요 대체자산의 핵심 이슈를 분석한다. 이를 토대로 마지막 종합세션에서 결론을 이끌어내는 방식이다. 각 세션은 사회자(Moderator)의 진행하에 발표와 패널토론으로 구성된다. 해외 운용사별로 2∼3명이 발표 한 후 연기금 공제회 자산운용사의 최고투자책임자(CIO)와 최고경영자(CEO)로 구성된 패널들이 관련 내용을 논의하는 방식이다. 하이라이트는 기조강연이다. 블랙록(BlackRock)의 제임스 멜로스(James Mellors) 아시아 태평양 대체투자 대표가 나선다. 블랙록은 지난 3월말 현재 자산규모 6조5200억달러. 한국 국내총생산(GDP)의 4배에 달하는 천문학적 금액을 운용하는 세계 최대 자산운용사다. 멜로스 대표는 이중 아시아태평양 대체투자의 전략과 운용을 책임지는 이 분야의 최고 전문가다. 그는 ‘글로벌 대체시장의 흐름…그리고 기회’라는 주제발표를 통해 글로벌 관점에서 대체투자의 최신 흐름과 이에 파생되는 각종 변수들을 분석한다. 그의 강연에 이어 조홍래 한투운용 대표는 질의응답을 통해 관련내용을 구체화할 예정이다. ◇투자패러다임의 전환 속 대체투자의 미래는제1세션은 ‘PE&VC:글로벌 투자환경의 변화-기회와 위험’이라는 주제로 성태윤 연세대 교수가 진행한다. 중국 벤처캐피탈인 MVP(Marathon Venture Partners)의 윌리엄 플러머(William Plummer)파트너 등 3명이 발표자로 나서며 유상현 미래에셋증권 PE본부장, 이도윤 경찰공제회 CIO, 김희석 하나대체운용 대표가 각각 토론자로 나서 글로벌 PE와 VC의 투자전망을 제시한다. 헤지펀드를 주제로 진행되는 제2세션에선 정삼영 롱아일랜드대 교수의 진행하에 글로벌 자산운용사인 UBS의 아돌포 올리에테(Adolfo Oliete) 아시아태평양 헤지펀드 대표 등 2명이 발표한다. 장동헌 행정공제회 CIO, 김재동 군인공제회 CIO, 이준용 미래에셋자산운용 공동대표가 연사로 나서 알파 수익 창출을 위한 혁신투자기법을 주제로 토론을 펼칠 예정이다. 제3세션에선 글로벌 컨설팅사인 머셔의 오은정 한국투자부문 대표의 진행으로 최근 투자과열 논란이 일고 있는 글로벌 부동산시장을 분석하고 유망 투자기회를공유한다. 패트리지아(Patrizia)의 마이클 프라이어(Michael Pryer) 이사가 독일 등 유럽지역, 누빈(Nuveen)의 해리 탄(Harry Tan) 리서치센터 대표가 아시아지역, 최자령 노무라 연구소 한국대표가 일본 부동산시장을 분석한 후 패널 토론이 이어진다. 마지막 세션은 이번 세미나의 결론을 도출하는 시간이다. 신성환 홍익대 교수의 진행하에 정삼영 교수가 이날 논의된 전체 내용을 요약 정리한다. 이어 금융당국, 투자자(LP), 운용사(GP), 국내외 컨설팅사를 대표한 연사들이 ‘투자패러다임의 전환-대체투자의 미래’라는 주제로 토론을 벌이며 전체 프로그램의 결론을 제시한다. ▨대체투자(Alternative Investments) 주식·채권 등 공모시장에서 거래되는 전통적인 투자대상을 제외한 다른 모든 대상에 투자하는 방식. PE(사모주식), RE(부동산), 헤지펀드, 인프라, 천연자원 등 사모시장에서 거래되는 다양한 자산이 대상이다. 주식 채권 등 전통자산에 투자해도 공매도나 차익거래, 헷징 등 비전통적인 전략을 구사한다면 대체투자에 해당한다.
