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- 물류센터도 과잉 공급…"사업성 악화에 시행법인 파산 사례도"
- [이데일리 이윤화 기자] 코로나19 이후 급격히 늘어난 물류센터가 수요 대비 과잉 공급된 가운데 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 악화까지 겹치며 시장 상황이 더욱 악화하고 있다. 특히 지난해 물류센터 공급은 역대 최다 수준까지 늘었음에도, 공사비 상승 등으로 인한 사업성 악화로 임대료는 오르면서 수요 정체 현상이 이어지는 중이다. 물류센터 전경. 기사 내용과 무관. (사진=뉴스1)2일 프롭테크 기업 위펀딩이 자사 리서치 센터(WRC)를 통해 2023년 준공된 물류센터를 전수 조사(지난 3월 기준)한 결과 지난해 1년 동안 과거 45년 동안 공급된 물류센터의 4분의 1수준이 한 번에 공급된 것으로 나타났다. 구체적으로 총 93개 물류센터(약 168만평)가 준공됐다.지역별로 보면 이천시가 24개로 가장 많았고, 뒤이어 인천 17개, 안성 16개가 공급됐다. 규모별로는 75% 이상이 1만평 이상의 대평 물류센터였고, 4만평 이상의 초대형 물류센터도 6건이나 지어졌다. 문제는 물류센터 공급 급증과 달리 거래액은 줄어들었다는 것이다. 지난해 물류센터 거래건수는 29건, 거래액은 4조 2283억원에 그쳐 1년 전 대비 9.7% 감소했다. 수요가 팬데믹 기간 대비 줄어들면서 거래가 감소했지만, 임대료는 오히려 오르며 임대 수요마저 없는 악순화도 나타났다. 지난해 4분기 수도권 임대형 물류센터의 월 임대료는 3.3㎡(평)당 3만 800원 수준으로 직전 분기 대비 1.0% 올랐다. 공사비가 오르면서 물류센터 건립에 따른 사업성이 나빠졌기 때문이다. 김민상 WRC 투자매니저는 “신규 준공된 물류센터들은 설비 등에 들어간 비용이 기존 물류센터 보다 높기 때문에 물가 상승 등을 반영해 임대료가 높게 나오는 경향이 있다”고 설명했다. 물류센터 과잉 공급, 사업성 악화 등 악재가 겹치면서 준공도 마치지 못한 사업장에서는 시행법인 파산 사례나 공사비 분쟁 사례도 생겨나고 있다. 김민상 투자매니저는 “시공사 간 공사비 분쟁은 물론, 선매매 계약의 해지로 인해 대주단과의 법적 분쟁이 진행 중인 현장도 있는 것으로 확인됐다”면서 “또 PF 기한이익 상실로 인해 공매가 진행된 현장이나 사업성 악화로 인해 시행법인의 파산으로 시공사가 채무를 인수하는 사례도 있었다”고 말했다. 일각에서는 알리익스프레스나 테무 등 중국 이커머스 업체를 포함한 신규 기업들이 국내 물류거점을 늘리면서 물류센터 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 예상도 나오고 있지만, 이 역시 공급 과잉을 해결할 정도의 수요는 아니란 분석이 지배적이다. 또 올해 공급이 예정된 물류센터 역시 약 100개, 약 614만 8760㎡(186만평)로 공급 과잉 적체 효과가 이어질 수 있다. 전문가들은 물류센터 시장 안정화는 내년 이후가 되어야 기대해 볼 수 있다고 전망한다. 고금리와 공사비 급등, 부동산 PF 시장 경색 등으로 물류센터 착공 지연이 이어진다면 내년 이후에는 수급 균형을 찾을 수 있을 것이란 예상이다. KB경영연구소는 상업용 부동산시장 보고서에서 “고금리 장기화와 공사비 인상, 부동산 PF 부실 등으로 미착공이 증가할 경우 공급 감소 폭이 확대되며 수급 안정화 속도가 빨라질 가능성이 있다”며 “다만 상온 물류센터에 비해 수급 불균형이 심각한 저온 물류센터(지난해 공실률 42%)는 당분간 공실 리스크가 지속될 것”이라고 전망했다.
- '韓 대표 가성비' 컴포즈커피, 필리핀 기업에 팔린다
- [이데일리 남궁민관 기자] 국내 대표 저가 커피 프랜차이즈 브랜드 중 하나인 컴포즈커피가 필리핀 식품업체에 인수된다.서울 시내 컴포즈커피 매장.(사진=뉴시스)2일 업계에 따르면 필리핀 최대 퀵서비스레스토랑(QSR) 기업인 졸리비 푸즈의 자회사인 졸리비 월드와이드 Pte가 이날 컴포즈커피 지분 70%를 2억3800만달러(한화 약 3300억원)에 사들였다고 발표했다. 이와 함께 졸리비 푸즈가 보유한 타이탄펀드가 5%, 사모펀드 엘리베이션이 나머지 25%의 지분을 확보하면서 컴포즈커피 전체 지분 매각 금액은 총 3억4000만달러(약 4700억원)에 이른다.컴포즈커피 감사보고서에 따르면 2014년 부산 기장군에서 설립된 컴포즈커피는 창업자인 양재석씨가 지분 100%를 보유하고 있었다. 컴포즈커피 홈페이지를 통해 공개된 전국 가맹점 수는 2612개 수준으로 메가MGC커피, 더벤티와 함께 국내 대표적인 저가 커피 프랜차이즈 브랜드로 꼽힌다.컴포즈커피를 끌어안게 된 졸리비 푸즈는 필리핀을 비롯해 전세계 17개국에 진출한 QSR 기업으로 각국에서 졸리비를 비롯해 버거킹, 커피빈, 판다익스프레스 등 18개 브랜드를 운영하고 있다. 이날 기준 졸리비 푸즈의 시가총액은 2524억 필리핀페소(약 5조9600억원)로 알려졌다.미국과 캐나다, 홍콩, 베트남, 싱가포르, 말레이시아, 사우디아라비아, 아랍에미레이트(UAE), 이탈리아, 스페인, 영국 등 세계 각지에 270개 이상의 지사를 두고 최근 공격적으로 몸집을 키우고 있다. 이번 컴포즈커피 지분 매입 역시 이같은 행보의 일환인 것으로 보인다. 컴포즈커피 관계자는 “매각과 관련해서 아직은 구체적인 답변을 드리기 어려운 상황”이라며 신중한 입장을 보였다.
- 츄이, 밈주식되면 어쩌나…기관 이탈 우려(영상)
- [이데일리 유재희 기자] 1일(현지시간) 뉴욕증시 3대 지수가 일제히 상승세로 마감하며 강력했던 상반기 증시 랠리를 이어가는 모습이다. 이날 다우존스와 S&P500은 각각 0.1%, 0.3% 올랐고 나스닥 지수는 0.8% 상승했다. 이번주 제롬 파월 연준 의장 연설과 FOMC 의사록 공개, 각종 고용지표 발표 등 주요 일정이 줄줄이 예정돼 있어 변동성이 커질 수 있는 상황인 데다 10년물 국채수익률이 4.469% 수준까지 치솟으며 5월 이후 최고치를 기록했음에도 투자심리가 견고했다. 월가에선 7월 증시 전반에 대해 낙관적 전망이 이어지고 있다. 역사적으로 7월은 강한 시기였기 때문이다. 실제 2015년 이후 지난해까지 7월 증시는 계속해서 플러스 수익률을 기록했고, 특히 지난 2022년에는 S&P500 지수가 9% 급등한 바 있다. 한편 이번주는 독립기념일 휴장(4일) 및 조기폐장(3일) 등으로 거래가 단축된다. 이날 특징주 흐름은 다음과 같다. ◇보잉(BA, 186.70, 2.6%) 글로벌 항공기 제조사 보잉 주가가 3% 가까이 상승했다. 보잉에 항공기 동체를 납품하는 스피리트 에어로시스템즈(SPR)를 인수한다는 소식이 호재로 작용했다. 보잉은 스피리트 에어로시스템즈를 47억달러에 인수키로 합의했다고 밝혔다. 주당 37.25달러로 지난 금요일 종가 32.87달러대비 13%의 프리미엄이 붙은 가격이다. 이날 스피리트 주가도 3.4% 올랐다. 전액 주식거래 방식이며 스피리트 부채까지 포함하면 83억달러의 가치로 평가해 인수하는 것으로 알려졌다. 보잉 측은 “스피리트 인수를 통해 항공기 안전성과 품질 관리를 더욱 개선하겠다”고 말했다. 항공기 품질 이슈가 주로 동체 부문에서 발생하고 있는 만큼 스피리트를 인수해 직접 관리하려는 조치로 해석된다.한편 보잉은 지난 2005년 스피리트를 분사한 바 있다. ◇츄이(CHWY, 25.44, -6.6%) 애완동물 사료 및 용품 온라인 판매 기업 츄이 주가가 7% 가까이 급락했다. 최근 밈주식으로 브랜딩되는 데 대한 우려 때문으로 해석된다. 3년 전 밈주식 열풍을 주도했던 로어링 키티는 이날 증권거래위원회(SEC)에 츄이 주식 900만주를 매수해 6.6%의 지분을 확보했다고 보고했다. 이에 따라 로어링 키티는 츄이의 3대 주주로 올라섰다.앞서 로어링 키티는 지난 27일 SNS ‘X’에 강아지 사진을 업로드했다. 소식이 전해지면서 츄이 주가는 장중 34% 급등하다 장 마감 때는 약보합까지 떨어진 바 있다. 츄이는 밈주식의 왕으로 불리는 라이언 코헨이 창립한 회사이기도 하다. 월가에서는 “츄이는 다른 밈주식과 달리 펀더멘털이 뒷받침되는 기업인데 밈주식으로 브랜딩되는 것은 바람직하지 않다”며 “변동성 확대 및 예측 불가능성 등으로 기관투자자 기반이 약화될 수 있다”고 지적했다. 실제 츄이의 최대주주인 BC 파트너스는 최근 1760만주를 매도한 것으로 알려졌다. ◇니오 ADR (NIO, 4.44, 6.7%) 중국의 전기차 제조 기업 니오 주가가 7% 가까이 급등했다. 강력한 판매 실적 효과다. 이날 니오가 공개한 6월 차량 인도량은 2만1209대로 전년동월대비 98% 급증했다. 2분기 전체로는 총 5만7373대로 전년대비 144% 늘었다. 니오 외 리오토(LI, 6.7%), 샤오펑(XPEV, 5.2%) 등 중국 전기차주도 동반 강세를 기록했다. ◆네이버 기자구독을 하시면 흥미롭고 재미있는 미국 종목 이야기를 빠르게 받아보실 수 있습니다. 미국 주식이든 국내 주식이든 변동엔 이유가 있습니다. 자연히 모든 투자에도 이유가 있어야 합니다. 그 이유를 찾아가는 길을 여러분과 함께 하겠습니다.이데일리 유재희 기자가 서학 개미들의 길잡이가 되겠습니다. 매주 화~금 오전 8시 유튜브 라이브로 찾아가는 이유 누나의 ‘이유TV’ 많은 관심 부탁드립니다.
- "이 가격엔 안 팔아"…매수 후보자 못 찾는 서울 오피스
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 도심권역(CBD) 내 우량 오피스 빌딩들의 우선협상대상자(우협) 선정이 수개월째 늦어지고 있다.기업들이 사옥 매입 목적으로 ‘통큰 가격’에 오피스를 인수한 사례들이 늘어나면서 매도자들의 눈높이가 높아졌다는 분석이다. 고금리 기조도 장기화할 것으로 예상돼 매도인과 매수인 간 가격 조율이 더욱 어려운 상태다. ◇ 신라스테이 서대문·T타워·정동빌딩, 우협 선정 ‘아직’1일 금융투자업계에 따르면 서울 서대문구에 있는 호텔 ‘신라스테이 서대문’은 매각을 위해 지난 5월 22일까지 매입의향서 접수가 진행됐지만 한 달 넘게 지난 현재까지 우선협상대상자(우협) 선정이 안 됐다. 신라스테이 서대문 (사진=호텔신라)신라스테이 서대문은 서울시 서대문구 미근동 333번지에 위치해있다. 지하철 5호선 서대문역 바로 앞에 있으며 경복궁, 경희궁, 인사동, 남산서울타워 등 서울 주요 관광지로 접근성이 좋다.이 호텔은 그랜드룸 객실을 포함해 총 319실을 갖췄다. 지하 4층~지상 27층 규모에 부대시설로 뷔페 레스토랑과 피트니스센터, 미팅룸 등을 갖추고 있다.이 자산은 한국투자공사(KIC)가 수익증권을 보유한 ‘이지스사모부동산투자신탁 43-1호’에 담겨 있다. 앞서 이지스자산운용은 지난해 10월 매각자문사로 존스랑라살(JLL)을 선정했고, 작년 말까지 마케팅 활동을 진행했다.신라스테이 서대문 외에도 우협 선정이 안 된 오피스들이 많다. 서울역 인근 T타워와 서울 중구 정동빌딩 등이다. 글로벌 부동산 종합 서비스회사 존스랑라살(JLL)과 컬리어스는 서울 중구 T타워의 독점 매각자문사로서 마케팅 및 매각 활동을 진행하고 있다. JLL과 컬리어스는 지난 4월 23일 입찰을 통해 T타워의 우협을 선정할 계획이었지만 2개월 이상 지난 현재도 아직 선정되지 않았다.T타워 (사진=JLL)T타워는 서울 중구 소월로2길 30 일대 위치해 있다. 지난 2010년 준공됐으며 연면적 4만1598㎡(약 1만2583평), 지하 6층~지상 28층 규모의 프라임 오피스 빌딩이다. 싱가포르계 자산운용사 케펠자산운용이 보유하고 있다.남산 조망권, 인근에 대기업 사옥 다수 소재, 서울역 인근이라는 교통 인프라 등 입지적 장점을 기반으로 지난 2019년 이후 매년 임대율 약 100%를 달성했다. 현재 SK, LG, 필립스 등 다수 국내외 우량 기업들이 임차 중이다.서울역 일대는 수도권 광역급행철도(GTX) 등 주요 교통 인프라 개선 및 복합 개발사업이 예정돼 있다. 서울역 북부역세권 개발사업 및 인근 힐튼호텔 재건축 등 다수 개발 호재가 있어 향후 업무 환경이 대폭 개선될 것으로 보인다.서울 중구 소재 정동빌딩도 아직 우협 선정 소식이 없는 상태다. 이 건물은 이지스자산운용이 ‘이지스사모부동산투자신탁42호’를 통해 보유하고 있다.매각 입찰은 지난 5월 2일 실시됐고 교보AIM자산운용, 베스타스자산운용 등이 참여했다. 입찰 진행 결과를 놓고 투자자와 향후 일정 등을 포함해 검토 중이다.정동빌딩 (자료=이지스자산운용)정동빌딩은 서울 중구 정동 15-5번지 일대 위치한 지하 5층~지상 20층 건물이다. 서울역사박물관과 덕수궁 사이에 있으며, 맞은편에는 정동공원이 있다.주요 입주사로는 네덜란드 대사관, 뉴질랜드 대사관, 노르웨이 대사관, 김앤장법률사무소, 글로벌녹색성장연구소, 한국언론진흥재단 미디어교육원 등이 있다.◇ F&F·크래프톤 등 대기업들 ‘사옥 목적’ 건물 매입 중이처럼 우량 오피스 빌딩들의 우협 선정에 시일이 걸리는 것은 매도자-매수자가 원하는 금액대에 차이가 있기 때문이다. 최근 오피스 시장에서는 기업들이 사옥 매입 목적으로 가격을 높게 써서 ‘통큰 거래’를 한 사례들이 있었다. 고금리로 기관들의 오피스 투자가 주춤해진 사이 자금력 풍부한 기업들이 서울시내 알짜 사옥을 확보했다.그 여파에 매도자들이 원하는 가격대가 높아졌다는 게 업계 관계자들 전언이다. 게다가 고금리 기조도 장기화될 것으로 예상돼 매도인과 매수인 간 가격 조율이 더욱 어려운 상태다.패션기업 F&F는 오는 8월 준공될 서울 강남구 역삼동 ‘센터포인트 강남’을 사옥으로 쓰기 위해 작년 말 마스턴투자운용으로부터 매입했다. (자료=마스턴투자운용, 업계)매매대금은 3436억2216만원이며, 3.3㎡(평)당 기준으로는 약 4200만원이다. 이 매매금액은 부가가치세, 제세공과금, 수수료 등 취득부대비용을 포함하지 않은 액수다. 올해 12월 31일 잔금 납부가 완료되면 거래종결(딜클로징)된다.F&F는 이전부터 사옥 마련에 대한 의지가 높았다. 작년 5월 말에는 서초구 서초동 오피스 ‘마제스타시티 타워1’ 우선협상대상자(우협)에 선정됐지만, 기존 임차인이 퇴거해서 F&F가 사옥으로 쓰려면 오는 2027년 말까지 기다려야 해서 갑작스레 인수를 철회했다.게임회사 크래프톤은 성수동 메가박스 본사 건물인 ‘메가박스 스퀘어’를 작년 12월 5일 2435억원에 매입했다. 업무 거점을 확보하고 임차 비용을 절감하기 위해서다.올해 1분기에도 임대료 급등에 사옥 매입에 나선 전략적 투자자들(SI) 활동이 이어졌다. 서울 강남구 대치동 890번지 일대 위치한 T412 빌딩은 침구업체 알레르망에 약 3227억원에 거래됐다. 3.3㎡당 4105만원이다.매도자는 한화자산운용이었다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시해 매입에 성공했다.또한 코람코자산신탁이 보유한 구분소유 빌딩 케이스퀘어시티는 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적 투자자로 유치했다.케이스퀘어시티는 서울 중구 청계천로 24번지 일대 위치해있다. 지하 7층~지상 20층, 연면적 약 4만1677㎡(1만2607평) 규모 신축급 코어 오피스다. 코람코가치부가형부동산제2의2호(자리츠)가 이 건물을 운용했었다.대기업 등 전략적 투자자(SI)들은 임대차 안정성 확보를 위해 매입에 나선다는 점에서 재무적 투자자(FI)와는 다른 전략으로 입찰에 참여한다. ‘사업 수익성’이 아니라, 사옥 확보를 위한 대체원가에 대한 ‘기회비용’에 초점을 두기 때문이다.서울 A급 오피스 권역별 실질임대료 추이 (자료=JLL코리아)서울시내 오피스는 공급이 한정돼 임대료가 계속 오를 것으로 예상된다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 JLL에 따르면 서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승 추세다. 올해 1분기 서울 A급 오피스의 실질 임대료는 3.3㎡당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 오는 2026년경 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지 이런 추세는 지속될 것으로 전망된다.결과적으로 매도자들의 눈높이가 높아지면서 매수자들과의 가격 조율이 더욱 어려워졌다는 분석이다. 고금리 기조가 장기화될 것으로 예상되는 만큼 매수자는 가격을 보수적으로 책정할 수밖에 없기 때문이다.금융투자업계 관계자는 “대기업 등 전략적 투자자(SI)들이 높은 가격대에 건물을 인수하는 사례가 많아졌는데, 재무적 투자자(FI)들은 수익률을 고려해야 해서 그렇게까지 비싼 가격을 지불하기 어렵다”며 “최근 상업용부동산 시장이 재무적 투자자들이 참여하기 어려운 가격대를 기대하는 것 같다”고 말했다.
