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- [오은석의 부동산 재테크]정말로 전세가가 매매가를 역전하였나?
- 주택 매매가격보다 전셋값이 높은 이른바 ‘역전세’에 대한 우려의 목소리가 있는 것 같다. 저금리로 인해 전세에서 월세로 전환하려는 임대인이 늘어 나고 있는 반면, 세입자들은 여전히 월세 보다는 전세를 선호하고 있어, 수급의 불균형으로 인해 전세 가격이 계속 높아졌기 때문이다. 수도권만 하더라도 올 7월에 전세가율 80% 이상인 지역들이 속출하고 있고, 일부 지역은 전세가가 매매가를 뛰어넘는 전세하극상(?)의 모습도 보이고 있다고 한다. ‘역전세’와 ‘깡통전세’라는 말이 서서히 부동산 뉴스에 등장하자 부동산 투자자들이 심리적으로 위축되고, 전세입자들은 불안에 떨고 있다.정말로 ‘전세하극상’현상이 심각하게 나타나고 있는 것인가? 알아보도록 하자. 결론부터 말하자면, 실제 많은 사람들이 이야기 하는 역전세는 대개의 경우 통계 자료 데이터 분석상의 오류인 경우가 많고, 실제 문자 그대로 역전세인 경우는 일시적이거나 비정상적인 극히 일부의 사례에 불과하니 현재로써는 큰 걱정을 하지 않아도 될 것 같다.전세가격이 매매가격보다 높다고 하는 경우는 대개 다음의 경우이다.아래의 경우 일반적으로 모두 전세가율이 높은 상황에서 발생하는 경우가 많다. 1. 통계 데이타의 함정 전세가와 매매가는 통계자료 취합이 가능하다. 하지만 이런 통계 자료에는 정작 중요한 정보가 빠져있다. 사례를 들어 설명하자면 다음과 같다.예를들어, 비로얄동의 탑층의 최근 매매가격이 1억이고, 전세가격이 9천만원인 아파트가 있다고 하자. 같은 단지내 로얄동의 아파트는 프리미엄이 붙어 매매가격이 1억 2천만원, 전세가격은 1억 5백만원에 거래 된다고 하자. 이 경우 비로얄동의 매매가격과 로얄동의 전세가격을 합쳐 놓으면 매매가격 1억원, 전세가격 1억 5백만원이 된다. 데이타상으로 볼 때는 전세가가 매매가를 앞지르게 된 것이다.2. 실무적 상황으로 인한 착각지금처럼 실물경기의 회복에 의한 매가 상승이 아닌 공급부족으로 인한 매가 상승이 나타나는 경우에는 전세가격의 상승이 매매가격의 상승으로 연결 되는 경향이 있다. 왜냐하면 전세수요가 매매수요로 전환되기 때문이다. 특히 전세가율이 매우 높은 일부 지역에서는 전세물건 뿐만 아니라 매매물건도 품귀 현상이 나타나면서 이런 상황이 발생하기도 한다. 예를들어, 7월 1일 매매가 2억원에 계약하고, 7월 30일 보니 매매시세가 2억 1천만원에 형성 되어있고, 내부 수리 후 전세가 2억 200만원에 세입자를 구했다면. 매매 가2억원, 전세가는 2억 200만원이 되기 때문에 역전 현상이 나타나는 것이다. 3. 실무적으로 나타나는 경우이론적으로는 나타나지 않지만 실무적으로 나타나는 경우인데, 이는 주로 부동산 투자자가 개입할 때 발생한다우선 이러한 투자가 가능하려면 아래의 3가지 조건을 만족해야 한다.첫째, 전세가율이 95%이상 나타나는 지역이다.둘째, 전세물건이 없어 품귀현상이 나타나고 있으며 대기자가 3명 이상 존재한다.셋째, 일시적으로 확인할 수 있는 매물은 전체 세대수에서 3%이하이다.위 3가지 조건이 만족한다면, 다음과 같이 계약을 세팅하면 된다. 매매계약을 하고 매매잔금은 2~3개월 후로 맞추고, 계약과 동시에 전세계약을 해서 그 잔금을 매매잔금과 같이 맞춘다. 이때 전세를 매입가격보다 100~500만원 정도 높게 놓더라도 그 갭의 차이가 매매가격과 전세가격의 중간 정도를 형성하고 있다면 전세계약은 될 것이고(진정한 의미로서의 역전세 현상) 소위 말하는 무피 또는 플러스피 전략이 가능하게 된다. 일반인들은 이 부분에 대해서 이해하기 힘들거나, 이러한 투자방법이 가능한지 의심을 품을 수도 있지만, 실제 부동산 고수 투자자들은 이미 이러한 방식으로 이미 많은 투자를 진행해왔다.최근 들어 부동산 가격이 많이 오르니 “부동산 투자는 한물 갔어”라고 말하는 사람들이 주변에 많이 생겨났다. 필자는 이런 말을 들을때마다 속으로 ‘당신은 새로운 환경에 적응하려는 노력을 하지 않고 있군. 내가 부동산재테크를 시작한지 19년 전부터 이런 말을 들어 왔는데, 내가 만약 그 말을 듣고 낙심하거나 투자를 멈췄다면 다른 사람들과 마찬가지로 평범하게 살고 있겠지’ 라고 말한다. 도전하지 않고 쉽게 포기하는 사람의 미래는 없다. “지금 부동산 시장은 끝물 아닌가요? 앞으로도 부동산으로 수익을 낼 수 있어요?” 라고 묻는 초보 투자자들에게 이런 말씀을 드리고 싶다. “투자 환경이 매일 변하는 것처럼 투자 전략도 매일 달라지게 됩니다. 변화된 환경에 맞는 투자는 절대 실패하지 않으며 제가 지금의 경제적 자유를 얻게 된 가장 큰 핵심입니다. 부동산재테크로 수익을 낼 수 있느냐 그렇지 못하느냐는 본인이 얼마나 노력을 하느냐 그렇지 않느냐에 따라 달라집니다. 열심히 공부하고 노력하는 사람에게는 부동산 시장이 당신에게 경제적 자유를 선물해 줄 것이고, 아무런 노력도 하지 않으면서 부자가 되고 싶다는 헛된 망상만 갖는다면 부동산 시장은 당신에게 영원한 레드오션이 될 것입니다.”▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [미리보는 이데일리 신문]폭염 이어지는데…벌써 동난 경로당 냉방비
- [이데일리 김성훈 기자] 다음은 8월 18일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면 -폭염 이어지는데…벌써 동난 경로당 냉방비-절박함으로 이뤄낸 ‘인생 2막’ 호텔 청소부서 300억 기업 일궈-코스피 상반기 실적 ‘불황형 흑자’ 여전-김정은 “체제 염증”…駐英 북한공사 태용호 한국망명△줌인-교체설 뒤엎고 유임된 최양희 미래부 장관..창조경제 구원투수로 등판 새 성장동력 찾기 ‘완투’ 기대-“조금만 여유 있어도 물티슈 재투자” 업계 1위 넘봐-[사설]한강 팔당호까지 확산된 녹조류 사태-[사설]‘가짜 한우고기’에 언제까지 속아야 하나△종합-에어콘좀 틀었더니 2만→34만원…전기료 폭탄 우려 현실로-주민들 사드 ‘제3후보지’ 거론에…한민구 “지역 통합의견이면 검토”△정치&-‘서별관 청문회’ 증인채택 불발…추경심의 무기한 연기-朴 대통령 “중앙·지방 함께하면 못 풀어낼 일 없어”-더민주 당 강령서 ‘노동자’ 안 뺀다-건국절 공방…여야, 비방전으로 확산-이석수 기밀누설 의혹에 靑 “답변할 사안 아니다”△경제-저금리에 ‘쌀 때 사자’ 달러화 예금 역대최대-장기채 품귀 현상탓…초장기 채권 수익률 낮아-미세먼지 논란에도 경유소비 사상 최대△금융-지방은행 4곳 내달부터 ‘사잇돌 대출’-“현대상선 신경써라”…靑, 금융당국에 경고-장남식 “손보 新성장동력은 배상책임보험”-‘불완전판매’ 홈쇼핑 보험, 생방송 못한다△산업-단말보험료까지 매출 잡아 이동통신사의 ‘이상한 계산법’-모바일 게임 ‘脫 RPG’ 바람-화웨이 게 섰거라…‘오포·비보’ 중저가폰으로 ‘반란’△소비자생활-대형마트, 많이 팔아도 남는 게 없네…왜-신세계백화점 통합콜센터 오픈-나홀로族 증가에 ‘건조식품’ 불티-클레어스코리아 “R&D 투자 늘려 K뷰티 앞장”△중소기업·벤처-“24시간 공장 풀가동…밀폐용기 하루 30만개 쏟아내”-난방비 절약에 보안기능까지…똑똑해진 창문-주택 매매 줄어 가구업계 ‘울상’△Auto&Life-폼생폼車, 최강연비, 듬직뒤태…고르는 재미 쏠쏠-타봤습니다 혼다 “HR-V 뒷자석 넉넉…180㎝ 남친 다리 쭉 펴도 여유”△증권&마켓-미래에셋 ‘풍작’ NH·삼성 ‘평작’ 현대·한화 ‘흉작’-오리온 ‘실적쇼크’에 52주 신저가 무너져-기일물 RP 활성…단기금융시장 손본다-한때 셀트리온 맞수…태웅, 부활 조짐△마켓in-석달새 손실로 바뀐 대우조선 이연법인세자산…왜?-나노스 예비입찰 7곳 참여-제넥신 투자 ‘신의 한수’…지분가치 6배↑-“국내상장 외국기업, 韓회계법인이 감사해야”△글로벌마켓-엔高 탓에…콧대 낮춘 명품들-유가, 또 고꾸라지나-다시 고개드는 ‘셰일오일’-마이너스 금리에…현금 보관 궁리나선 유럽은행-신흥국 외한보유액도 늘었다-탄소섬유 1위 도레이 스페이스X와 손잡다△문화&스포츠-내년 명작 55개 공연…클래식 한류 메카될 것-초심으로…무대와 객석 하나가 된 ‘열광 300분’△리우 올림픽-김연경 밖에 안보이더라…한국 배구 ‘아픈 민낯’-“지금까지 정말 잘해왔어 꼬꼬마 요정 손연재도 ‘할 수 있다’ 다짐-‘펠프스와 아이들’ 합치면 수영 10관왕-“일어나, 완주해야지”…스포츠정신으로 뛴 5000m△라이프&스타일-육아용품 사러 간 엄마아빠, 춤바람 날라-온라인서 할인쿠폰 미리 체크...반값 전시상품 노리세요△이코노탐정-‘지구 끝까지 추적해 반드시 징수’…정태수·김우중도 못 피했다-톱10 체납액 서울 누리과정 예산보다 많ㅇ아△People&-양준옥 서울시의회 의장 “市의회 정책보자관제 도입해 서울시 독주 막겠다”-허창수 “오늘은 한강 지킴이”-여승주 “ELS 손실, 이제 없을 것”-국민대 ‘대학생 자작자동차대회’ 휩쓸어-한욱신 교수 ‘8월 과학기술자상’ 그래프테이터 분석 기술 개발△오피니언-중국식 대화법, 그 함축을 꿰뚫자-‘할 수 있다’의 힘-모바일이 바꿔놓은 올림픽 시청률△부동산-주택시장 공급과잉 우려에…뉴스테이사업 ‘주춤’-연소득 5000만원 이하 가정 ‘주거안정 월세대출’ 신청 가능-아파트 청약자 10명중 4명 “투자용”-인근에 지하철 3호선 삼송역…신세계 쇼핑몰 내년 준공△사회-75세 이상 고령 운전자 면허갱신 5→3년 단축-폭염 때문에…닭·오리·돼지 350만마리 페사-찜통더위, 주말 고비로 한풀 꺾일듯-날림먼지 발생사업장 736곳 적발-열대야 속 밤샘…10분 만에 매진되자 발동동-옥시 협력사 “주문대로 가습기 제작…책임없어”-‘음주운전 뺑소니’ 슈주 강인에 벌금 700만원 구형
- 인천도시공사, 천억 공사채 발행에 8천억 몰려 `인기`
- [인천=이데일리 허준 기자] 인천도시공사가 27일 발행한 1000억원 규모의 2년만기 공사채에 모집금액의 8배에 달하는 8000억원의 자금이 몰렸다. 공사채 품귀현상에 투자자금이 몰리면서 발행금리가 민평금리(민간채권평가회사 평균금리)보다 무려 0.18%포인트나 떨어졌다. 지난해 정부가 출자 공기업들의 재정건전성을 강화하겠다며 공사채 발행 총량제를 실시하면서 공사채 발행물량이 예전보다 줄다보니 공사채는 발행되는 족족 투자금이 몰리고 있다는 분석이다. 공사채는 국가신용등급 수준의 신용등급을 부여받는 반면 수익률은 국고채 금리보다 높아 투자 수요가 높은 편이다. 정부는 한국토지주택공사(LH공사), 한국수자원공사, 한국수력원자력, 한국전력공사, 한국전력 발전 자회사 등 16곳에 대해 공사채, 기업어음(CP), 전자단기사채 등의 한도를 정해놓고 이를 초과해 발행하지 못하도록 하고 있다. 이러다보니 그동안 회사채 발행시장에서 큰 손 역할을 했던 공기업들의 채권 발행 물량이 줄고 있다. 공사채 발행총량제 시행으로 지난 4월 이후 순상환액이 증가하고 있다. 발행물량보다 상환하는 물량이 더 많단 얘기다. 이달 들어 27일까지 공사 및 공단채의 순상환액은 7762억원으로 집계됐다. LH공사는 2107억원 순상환됐고, 가스공사와 도로공사도 각각 1500억원, 1200억원 순상환됐다. 한국철도시설공단은 5100억원이나 순상환이 이뤄졌다. 채권시장에선 발행총량제를 적용받는 대형 공기업들의 공사채 발행 물량이 대폭 줄다보니 공사채는 발행하자마자 자금이 몰린다고 분석했다. 김포도시공사가 22일 발행한 500억원의 회사채(2년만기 200억원, 3년만기 300억원)도 민평금리보다 0.274%포인트~0.277%포인트 가량 낮게 발행됐다. 한 증권사 연구원은 “기준금리 인하로 시장에 유동성은 커지는데 공사채 발행총량제 시행 이후 공사채 물량이 워낙 없다보니 나오는 족족 미달 없이 발행되고 있다”며 “고금리에 대한 수요는 높아진 반면, 총량제로 공급이 줄다보니 정부가 총량제를 유지하는 한 이같은 현상을 계속될 것”이라고 말했다. 또 다른 연구원은 “공사채 중 단기물 위주로 수요가 넘치고 있다”며 “상황이 이렇다보니 목표 발행액보다 미달난 공사채를 찾아볼 수가 없다”고 설명했다.
